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隨著高端酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭加劇，入住率和房價(jià)雙降，于是這幾年不少酒店業(yè)者都開始將投資目光放在了相對(duì)空白的中端酒店領(lǐng)域。

于是由7天私有化退市而來的鉑濤成立了20多個(gè)所謂特色、中端酒店品牌，首旅如家則明確表示要轉(zhuǎn)向中高端市場(chǎng)發(fā)展，錦江系力拓錦江都城，就在日前，華住陸續(xù)推出了城家CitiGO和第一家城市漫心酒店，格林豪泰入股逸柏酒店集團(tuán)，希爾頓則在加碼希爾頓花園品牌，這些大多都是定位中端的酒店產(chǎn)品。

相對(duì)以往需要大量開設(shè)直營店，樹立品牌形象之后才能大規(guī)模擴(kuò)張不同，如今幾大酒店企業(yè)品牌早已深入人心，大家要做的是進(jìn)軍所謂相對(duì)空白的中端市場(chǎng)，來拉動(dòng)新利潤點(diǎn)。

說到底，其實(shí)中端酒店對(duì)于業(yè)者的意義在于——用非標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目來收編全國閑散酒店，通過加盟等方式盡可能地?cái)U(kuò)大版圖。因?yàn)橄鄬?duì)標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，中端酒店更強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，其實(shí)也就是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，易于吸納加盟者。

以某個(gè)中端個(gè)性化酒店的加盟條件為例，加盟期通常會(huì)超過8年，在北京、上海和廣州地區(qū)的品牌加盟費(fèi)大約在3000元每間客房，保證金約10萬元，工程設(shè)計(jì)配合費(fèi)5萬元，工程保證金2萬元，該費(fèi)用有時(shí)可以在正式營業(yè)后抵充加盟管理費(fèi)，PMS系統(tǒng)安裝費(fèi)5000元，如果加盟者愿意持續(xù)加盟則第二家店的一次性加盟費(fèi)可以打七折。

以上這些是一次性費(fèi)用，還有一些非一次性費(fèi)用，包括加盟管理費(fèi)按照每月營業(yè)總收入的一定比例繳納、總經(jīng)理費(fèi)澤按照城市類別從每月1萬多元至每月2萬元不等、此外還有PMS系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)和CRS預(yù)訂費(fèi)等。

而根據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算，再結(jié)合市場(chǎng)情況來看，中端酒店并非如想象中那么容易賺錢。

首先，是成本的控制問題。與經(jīng)濟(jì)型酒店不同，中國酒店業(yè)或許已經(jīng)走到另一個(gè)“拐點(diǎn)”了，以前隨隨便便租一整棟樓做快捷酒店還能賺錢的時(shí)代已然過去，如今的投資得精打細(xì)算。中端酒店的裝修要有格調(diào)甚至小資情懷，因此改建或新建的成本不低。

按照上述數(shù)據(jù)計(jì)算，一家所謂精品中端酒店的單間客房造價(jià)通常會(huì)超過10萬元，有時(shí)可達(dá)15萬元，人房配比大約0.21，而為了突出格調(diào)，則還需投入更多設(shè)計(jì)費(fèi)，單店的設(shè)計(jì)費(fèi)成本大約在30萬-40多萬元。此外，隨著“黑科技”發(fā)展，很多酒店為吸引年輕客戶群而加碼后臺(tái)系統(tǒng)，比如自助登記、二維碼或手機(jī)開門、人臉識(shí)別技術(shù)等都運(yùn)用到中端酒店產(chǎn)品上。這都使得一家100間客房的中端酒店投資通常要逾千萬元，很多成本難以節(jié)省。

或許你會(huì)說，中端酒店收益高，回報(bào)快。但這就是第二個(gè)問題——并非所有區(qū)域市場(chǎng)都能賣出好價(jià)錢!

如今一線城市的酒店市場(chǎng)競(jìng)爭太激烈，很多業(yè)者都將目光放在二三線或四線城市，這個(gè)思路本身是有道理的，可是一些城市的消費(fèi)力較低，耗費(fèi)成本打造中高端酒店后卻在當(dāng)?shù)仉y以銷售相應(yīng)的價(jià)格。

比如按照上述數(shù)字計(jì)劃，中端酒店在一線城市應(yīng)該賣600-700元一夜，這樣可以保證RevPAR(每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入)在300-600元一夜，二線城市房價(jià)應(yīng)該在250-500多元一夜，這能保證RevPAR在200多-450元一夜。

可惜有些城市的根本賣不到這樣的房價(jià)，導(dǎo)致一些區(qū)域市場(chǎng)的中端酒店難以盈利。

比如沈陽的商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重飽和，中端客戶整體量不大，支撐不起整個(gè)市場(chǎng)。沈陽整體酒店業(yè)價(jià)格都很低，部分五星級(jí)酒店房價(jià)相當(dāng)于中端酒店價(jià)格，僅600元一夜，中端酒店價(jià)格更低，而當(dāng)?shù)氐纳搪每腿艘膊蝗缛A東和華南市場(chǎng)活躍。

這樣的區(qū)域市場(chǎng)并不少見，部分在一線城市的業(yè)者也因爭奪客源而將有些中端酒店的房價(jià)降至400元一夜，這幾乎無法讓經(jīng)營者賺錢。

隨著錦江、華住、首旅如家、亞朵等都發(fā)力中高端酒店，從一個(gè)投資的角度來看，這促使物業(yè)租金、人工成本都在提高，如果因?yàn)榉N種原因使房價(jià)上不去，就會(huì)導(dǎo)致營業(yè)額低，利潤不足。

第三大問題則在于加盟的風(fēng)險(xiǎn)控制。這幾年酒店業(yè)的加盟商矛盾層出不窮，幾大酒店公司都遭遇過此類糾紛。鉑濤、華住、首旅如家等都在大力發(fā)展加盟，當(dāng)然這也的確是收編同業(yè)者的一大手段。然而中端酒店不同于標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)濟(jì)型酒店，中端產(chǎn)品的個(gè)性化、非標(biāo)準(zhǔn)化特性會(huì)使得統(tǒng)一管理難度加大，加盟商會(huì)因?yàn)橥度肓烁喑杀径鴮?duì)回報(bào)率的期望更高，一旦事與愿違則加盟商很容易遷怒于酒店企業(yè)，甚至對(duì)酒店品牌造成傷害。

而最近幾年，隨著一大批老酒店項(xiàng)目租約到期，若要繼續(xù)經(jīng)營則改建維護(hù)、升級(jí)為中端酒店則又是一筆投入。關(guān)鍵問題是，有些老物業(yè)的硬件結(jié)構(gòu)并不適合改建中端酒店項(xiàng)目。

于是，有酒店管理者提出，不如買下物業(yè)，不論酒店經(jīng)營如何，好歹可以期待物業(yè)增值!這不失為一種辦法，然而并不是所有業(yè)者都具備大量購入物業(yè)的資金實(shí)力，要走重資產(chǎn)路線也不簡單。

所以，成立一個(gè)新中端酒店品牌容易，要招攬加盟商也會(huì)有，然而真要做到盈利就未必了。酒店業(yè)者們需謹(jǐn)慎開發(fā)，莫把中端酒店市場(chǎng)從“藍(lán)海”變?yōu)椤凹t海”。

*文章來源：第一財(cái)經(jīng)，作者：樂琰，原標(biāo)題：《中端酒店遭遇盈利困局 | 樂言商業(yè)》