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華僑城劍門關項目迎來新進展。

5月29日，新三板公司劍門旅游發(fā)布公告稱，公司擬向華僑城西部投資定向發(fā)行2億股股票，華僑城西部投資全部認購，認購金額總計4.8億。定向發(fā)行后，華僑城西部投資持有劍門旅游80%的股份，成為劍門旅游的控股股東。

去年12月，華僑城劍門關項目正式開工建設，擬投資70億打造“劍門蜀道”世界級旅游目的地。此次收購劍門旅游亦是劍門關項目的一部分。

自2015年提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來，華僑城迅速在全國布局文旅項目，具體表現在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)三個方面的落地執(zhí)行。據執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，2016年至今，華僑城在文旅項目的概算投資已超萬億！

文旅項目投資規(guī)模大、成本回收周期長，華僑城目前在全國文旅項目的布局大部分仍處于待開發(fā)階段，后續(xù)如何突破傳統(tǒng)思維把“文化+旅游”通過創(chuàng)意加以活化，如何讓內容創(chuàng)新生產和可持續(xù)運營是華僑城面臨的一道難題。

華僑城集團直接持有華僑城西部投資100%股權，為華僑城西部投資控股股東。國務院國資委直接持有華僑城集團100%股權，為華僑城西部投資實際控制人。由此，本次收購完成后劍門旅游的實際控制人將變更為國務院國資委。

劍門旅游股份變動情況

劍門旅游主營業(yè)務為旅游資源的開發(fā)經營，通過對劍門關景區(qū)景點的開發(fā)，為游客提供旅游服務，包括索道觀光、觀光車等服務，于2017年5月在新三板掛牌。2017年，劍門旅游實現營收2915.43萬元，同比增長55.51%，凈利潤為501.40萬元，同比增長0.20%。

華僑城收購劍門旅游并不意外，早在2016年11月，華僑城集團與四川廣元市政府簽訂了《推進廣元市全域旅游，建設國家級旅游度假區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在戰(zhàn)略協(xié)議基礎上，雙方明確了以劍門關為核心的投資建設內容。

去年12月21日，華僑城劍門關項目正式開工建設，擬投資70億打造“劍門蜀道”世界級旅游目的地。整個項目將依托蜀道文化為核心的人文資源和生態(tài)環(huán)境，建設集生態(tài)觀光、休閑體驗、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生度假、自然教育等功能為一體的劍門關旅游區(qū)。華僑城將通過劍門關景區(qū)及拓展區(qū)、劍州小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村旅游示范帶、漢陽特色小鎮(zhèn)、劍山旅游度假區(qū)五大板塊進行空間布局。

在當天的簽約儀式上，華僑城西部投資有限公司與四川省劍門關發(fā)展投資有限公司、劍州國有投資有限公司簽訂了《關于劍門關旅游開發(fā)股份有限公司之并購暨經營管理理協(xié)議》。此次華僑城西部投資有限公司收購劍門旅游，亦是華僑城集團劍門關項目的一部分。

2015年，華僑城在其原有的“旅游+地產”模式上提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網+金融”的新模式，開始尋找新的盈利增長點，旅游業(yè)態(tài)明顯擴大。自2016年起，華僑城迅速在全國布局，具體表現在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)三個方面的落地執(zhí)行。

在投資規(guī)模上，華僑城動輒就是數百、上千億，大手筆的項目不在少數。2016年，華僑城簽約四川天回、安仁、黃龍溪三大文化名鎮(zhèn)，投資逾千億元推動新型城鎮(zhèn)化項目；2017年4月，在成功重組了云南世博旅游集團、云南文投集團兩家國企后，華僑城計劃在“十三五”期間投資2000億以上開發(fā)建設云南旅游文化產業(yè)；2017年6月，華僑城集團與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來5年將在西安市投資2380億元，圍繞西安本地歷史文化資源和現代化城市建設需要，將公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式移植于西安......據執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，2016年以來，華僑城集團在文旅項目的概算投資已超過萬億！

在新戰(zhàn)略目標的指引和“斷崖式”考核機制的倒逼下，華僑城旗下北方、華東、西部、華中四大“戰(zhàn)區(qū)”公司，紛紛加速各類文旅項目在珠三角、長三角、京津冀以及武漢、南昌、鄭州、成都、重慶、西安等一二線城市布局，2017年內就落地新項目20個。

大額的投資項目也從華僑城營業(yè)成本的構成上顯現出來。執(zhí)惠查閱華僑城集團旗下上市公司深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）財報顯示，2017年華僑城A五大支出板塊中，旅游綜合業(yè)務成本106.88億，同比增長12.63%，占總成本比例為50.74%（同期房地產業(yè)務所占比例為49.63%）；2016年旅游綜合業(yè)務成本94.9億，同比增長33.97%，占總成本比例為57.22%（同期房地產所占比例為41.82%）。旅游綜合業(yè)務支出呈連年遞增態(tài)勢。

華僑城A主營構成分析 （來源：東方財富）

高速擴張背后更是對資金需求量的上升。華僑城通過文旅產業(yè)獲取價格相對低廉的優(yōu)質土地，再進行房地產開發(fā)銷售以快速回籠資金。2017年華僑城相繼在深圳、北京、天津、武漢、重慶、成都、西安、昆明等城市獲取16個新增項目，且其中10幅地塊為商業(yè)或綜合用地，共新增土地面積269萬平米，新增規(guī)劃建筑面積580萬平米。

大規(guī)模拿地后，華僑城資金壓力凸顯。2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為－77億元，同比下降274.85%。

華僑城A歷年經營活動產生的現金流量凈額（來源：東方財富Choice）

不過，華僑城的資金壓力不僅源于巨額的支出，更因為同期收入跟不上。正因如此，去年一些開發(fā)難度較大、周轉周期較長的項目，也成為華僑城放棄的對象。比如北京豐臺的新著東方項目。該項目是華僑城聯(lián)合體以83億元總價斬獲，樓面地價高出周邊競品，然而拿地兩年多卻遲遲未能入市，最終股權轉讓給了泰禾。類似的動作還有華僑城泰州項目。泰州項目連續(xù)3年發(fā)生虧損，去年4月，華僑城集團將該項目從上市公司華僑城A剝離，轉至非上市公司——華僑城華東投資公司。

不過即便如此，華僑城資金吃緊仍然沒有得到改善，而投資周期長的文旅項目，回收成本更是遙遙無期。

華僑城文旅項目投資規(guī)模龐大，這極其考驗當事企業(yè)的融資能力、重資產運營能力、內容IP規(guī)劃能力，甚至是政策把握能力，多項能力缺一不可。

作為老牌央企，華僑城借力國企混合所有制，通過央地混改、投資并購等模式，完成了數個大手筆的資本運作，拓寬其融資渠道。 

2017年4月份，華僑城集團宣布與云南世博、云南文投實施戰(zhàn)略重組。通過控股云南世博，華僑城實現了對上市公司云南旅游的間接控股，共計持有云南旅游57.07%的股權。

通過控股、參股的方式，華僑城的融資渠道逐步擴大。目前華僑城集團擁有華僑城A、華僑城（亞洲）控股、深康佳A、云南旅游四家上市公司。 

華僑城整合資源的能力并不弱，但文旅項目關鍵在于產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的整體運營能力以及操盤者對內容的打造能力。如何在項目中裝入好的內容、創(chuàng)新運營模式是在競爭中取勝的關鍵。

文旅業(yè)內有言：得IP者得天下。如今IP成為文旅項目開發(fā)的一個制高點和戰(zhàn)略性因素，但華僑城可持續(xù)產出內容的IP數量并不足。在IP方面，華僑城目前的世界之窗、錦繡中華以及各個歡樂谷主題樂園中幾乎不存在知名IP。2016年，歡樂谷簽約國產原創(chuàng)動漫IP“餅干警長”，稱未來將以“餅干警長”為起點，打造本土IP。2017年，華僑城文化集團推出“小涼帽”卡通形象IP，并將其植入特色小鎮(zhèn)文化中。然而，熟悉“餅干警長”、“小涼帽”的人并不多，其離成為真正的IP還很遠。沒有充足的IP儲備，華僑城很難撐起萬億級別分散多地的文旅項目。

全球主題娛樂協(xié)會TEA及全球咨詢集團AECOM近日聯(lián)合發(fā)布的《2017年全球主題公園調查報告》顯示，2017年，華僑城主題公園游客接待量為4288萬人次，位列全球主題公園集團四強，亞洲第一。盡管如此，但隨著迪士尼、環(huán)球影城等全球知名主題樂園進軍國內，再加上本土主題樂園品牌崛起，華僑城的主題樂園也面臨著內外承壓的態(tài)勢。

今年4月份，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，《意見》要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規(guī)模，不得通過調整規(guī)劃為主題公園項目配套房地產開發(fā)用地等。這無疑考驗著華僑城的開發(fā)模式。

在探索文旅的這條道路上，華僑城高舉高打、大步擴張，未來挑戰(zhàn)重重。