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榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡稱“榮盛發(fā)展”）又有新動作。6月1日，公司發(fā)布《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關于簽訂四川省仁壽縣特色農(nóng)耕文化田園綜合體項目合作協(xié)議書的公告》（簡稱《公告》）稱， 將以“4A 級康旅小鎮(zhèn)”為目標,打造集“國際化博覽、 生態(tài)多級農(nóng)業(yè)、活力田園休閑、魅力康旅度假”為一體的“西南首例田園綜合體”。 

這一田園綜合體項目總用地2萬畝，建設內容包括：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)基礎配套項目、農(nóng)產(chǎn)品加工項目、絲綢之路萬國博物館、商業(yè)配套項目（酒店、民宿、學校和醫(yī)院等）、方家場鎮(zhèn)提升改造、生態(tài)宜居社區(qū)及配套設施建設。

表面上看，這是一個“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)（田園社區(qū)）”的田園綜合體初步框架或雛形。但細剖其里，或可發(fā)現(xiàn)其在田園綜合體的外衣下，可能包裹著一個地產(chǎn)項目內核。

二線城市拿地爭奪趨熱，田園綜合體政策利好持續(xù)。榮盛發(fā)展背后有著怎樣的“醉翁之意”盤算？

根據(jù)《公告》，榮盛發(fā)展這一田園綜合體項目的建設內容可分為以下幾大塊：

農(nóng)業(yè)：本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園5000畝，含荷塘養(yǎng)魚、桃產(chǎn)業(yè)、枇杷/柑橘/西瓜產(chǎn)業(yè)，以及有機稻田和有機小麥種植。另有農(nóng)業(yè)基礎配套項目，包括建設游步道、騎行道、產(chǎn)業(yè)觀光大道以及綠化等配套設施,提升治理太平河河渠。

另有農(nóng)產(chǎn)品加工項目，即配套建設農(nóng)產(chǎn)品冷鏈倉儲和加工車間, 開發(fā)花椒油、水果罐頭、果汁、果脯蜜餞、有機大米等特色旅游商品 (前期采用 OEM 代加工)。

文旅：本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園提供了觀光、垂釣、采摘等農(nóng)事旅游項目。還有特色農(nóng)耕文化博覽園約1000畝，包括中式農(nóng)耕博覽園、西域農(nóng)耕博覽園、歐洲植物博覽園等。另建設絲綢之路萬國博覽館，即以古絲綢之路為紐帶,建設巴蜀館、長安館、樓蘭館、天竺館、吐蕃館、波斯館等 10 個展館,打造古代絲綢商貿(mào)文化展館群。

還有商業(yè)配套項目，包括建設阿爾卡迪亞五星級酒店、國際會議中心以及其他特色酒店集群,建設品牌學校、康養(yǎng)醫(yī)院、房車營地、特色民宿、大型實景演藝中心等項目。

地產(chǎn)：生態(tài)宜居社區(qū)及配套設施建設。

榮盛發(fā)展公告截圖

這一項目具備“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”框架，也包含了一二三產(chǎn)，算是符合田園綜合體三產(chǎn)融合的要求。

框架既顯，但細剖其里，這個田園綜合體項目可能要打上幾個問號。

上述田園綜合體項目中涉農(nóng)內容主要是5000畝本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和農(nóng)產(chǎn)品加工項目。

仁壽為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)資源豐富，是四川全省第一產(chǎn)糧大縣，全縣種植優(yōu)質枇杷21萬畝、優(yōu)質柑橘22.8萬畝，建有四川省現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)仁壽示范園區(qū)，是眉山市三大農(nóng)業(yè)示范園區(qū)之一。

早在去年8月前后，仁壽縣就提出建設5個標準化、融合性特色產(chǎn)業(yè)園，形成“北枇、南梨、中花椒、東柑橘”+“一核心”的產(chǎn)業(yè)空間布局。其中核心區(qū)被確定為仁壽縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的“中樞神經(jīng)”,首期規(guī)劃面積3萬畝，旨在打造世界一流、全國領先的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園。2018年將建成農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)孵化園、柑橘研究中心、枇杷研究中心、梨子研究中心、冷鏈物流、有機肥廠等配套設施。

其中中華枇杷園是四川全省三個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目之一，將建設全球首個萬畝萬畝5A級優(yōu)質枇杷示范園。并通過開發(fā)枇杷食品、觀光等多種功能，形成枇杷種植、生產(chǎn)、加工、營銷、旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，打造枇杷觀光目的地。該項目還將建設全球首個歐盟標準枇杷深加工智能生產(chǎn)工廠，該工廠嚴格按照歐盟標準進行施工建設和運營。

此外，從2007年開始，方家鎮(zhèn)大規(guī)模推進土地流轉，通過引進業(yè)主、種養(yǎng)殖能手及“幺麻子”、三品農(nóng)業(yè)、華泰食品等工商企業(yè)落戶方家，發(fā)展花椒種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品加工。到2013年，全鎮(zhèn)青花椒種植面積達到12300畝。

也就是說，不管是仁壽縣還是方家鎮(zhèn)，都在花椒、枇杷等優(yōu)勢農(nóng)作物方面建立了不同層次的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和加工基地。從市場邏輯來看，榮盛發(fā)展田園綜合體項目的農(nóng)業(yè)板塊創(chuàng)意度、布局等方面，與周邊項目較為類同，市場吸引力不夠突出。

這意味著通過農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展，原有土地要取得超過類似酒店民宿、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)值，存在較大的挑戰(zhàn)，農(nóng)業(yè)在整個項目中的基礎性地位如何保證存在疑問。

早在4月10日榮盛發(fā)展發(fā)布公告透露，其與武漢市新洲區(qū)政府簽訂協(xié)議，在新洲區(qū)漲渡湖打造“大型都市田園綜合體”項目，建設內容包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)和高端養(yǎng)生。

這一項目尚難給仁壽項目開發(fā)運營帶來實質幫助。從運營角度分析，榮盛發(fā)展作為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，目前尚無較好的田園綜合體運營或農(nóng)業(yè)項目運營案例，相應的技術、經(jīng)驗和人才欠缺，如何將相對同質化的農(nóng)業(yè)項目運營成功，面臨的挑戰(zhàn)不小。

榮盛發(fā)展通過與方家鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)本地農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社合股經(jīng)營，會有一定幫助，但榮盛發(fā)展在農(nóng)業(yè)技術指導、專業(yè)化管理和市場分析指導等方面，尚難對合作社提供有效助力。

榮盛發(fā)展布局文旅已有多時，早在2015年11月，榮盛發(fā)展公告稱擬投資設立榮盛康旅投資有限公司全資子公司。其經(jīng)營范圍為旅游度假設施建設、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復醫(yī)療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發(fā)等。

2016年11月，榮盛發(fā)展發(fā)布“3+X”戰(zhàn)略，即以大地產(chǎn)、大健康、大金融+X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略），通過“游養(yǎng)醫(yī)”構建大健康板塊，加大生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等領域投資。

榮盛康旅的打法是布局“大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區(qū)域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業(yè)態(tài)建設“游養(yǎng)醫(yī)藥”四大產(chǎn)業(yè)，涵蓋旅游、度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復、醫(yī)療、生物及生命工程全產(chǎn)業(yè)，目標是成為全國領先的新型康旅度假生活方式運營商。

其中在2016年至2020年，榮盛康旅主要聚焦“游養(yǎng)醫(yī)”三大板塊。上述田園綜合體項目應屬其“大西南”布局的再落子。

執(zhí)惠曾撰文《一年概算投資近2000億！“河北地王”榮盛發(fā)展布局文旅打法激進，背后暗藏何種風險？》提出，自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額已近2000億元。

榮盛發(fā)展文旅項目布局概況一覽（折合投資額為執(zhí)惠概算得出，非最終投資額）

在文章中，執(zhí)惠就曾分析榮盛發(fā)展的經(jīng)驗能力集中在房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)的開發(fā)運營，但具體的文旅項目運營能力較為欠缺，目前來看還沒有一個很成功的運營案例。

文旅項目的整體操盤能力、人才及文旅IP等欠缺，對其文旅項目成功開發(fā)運營形成一定制約。而縱觀此次田園綜合體項目布局或打法，同樣存在諸多挑戰(zhàn)。

以其主打產(chǎn)品之一——約1000畝特色農(nóng)耕文化博覽園，包括中式農(nóng)耕博覽園、西域農(nóng)耕博覽園、歐洲植物博覽園等來說，此類型園區(qū)內容多集中于農(nóng)業(yè)知識宣傳、生態(tài)旅游、休閑娛樂和科普教育等，與農(nóng)業(yè)板塊形成聯(lián)動，并增加整個項目的文化元素。

但中式、西域和歐洲的農(nóng)耕文化都存在缺乏IP的問題，這些博覽園都欠缺強IP的支撐，這使得在產(chǎn)品打造方面，較容易泛化，欠缺特色。若從三個不同農(nóng)耕文化中各提煉一個主題，產(chǎn)品打造或陷入較為單一的局面。

據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，這一田園綜合體項目周邊已存在多個農(nóng)耕博覽園，包括成都巴風蜀韻農(nóng)耕文化博覽園、天府農(nóng)耕博覽園（成都新津縣，3000畝）、秦巴農(nóng)耕文化博覽園（四川達州市磐石鎮(zhèn)）。另位于仁壽縣的“天府農(nóng)耕·響水六坊”景區(qū)（3000畝），今年3月已啟動招商。

與這些博覽園相比，榮盛發(fā)展田園綜合體項目的博覽園的優(yōu)勢在于有三個主題：中式、西域和歐洲。但這也恰是相對劣勢所在，1000畝要分割成三片主題區(qū)域，各區(qū)域面積相對較小，可植入的內容，尤其是可體驗的內容受限。其競爭力如何，是個疑問。

榮盛發(fā)展項目建設意境效果圖

其主打產(chǎn)品之二——絲綢之路萬國博覽館也面臨欠缺IP或弱IP的問題。

根據(jù)《公告》，榮盛發(fā)展將建設巴蜀館、長安館、樓蘭館、天竺館、吐蕃館、波斯館等 10 個展館,打造古代絲綢商貿(mào)文化展館群。

古代絲綢之路與眉山有關聯(lián)。眉山處于茶馬古道和西南絲綢之路兩大路網(wǎng)之中。西南絲綢之路由靈關道、五尺道、永昌道組成，從成都出發(fā)，向西南而行。

不過這種關聯(lián)偏弱，眉山非起點、終點或重要節(jié)點。且在在新的“一帶一路”版圖中，整個四川都未能囊括其中。萬國博覽館中可植入的強關聯(lián)古絲綢之路內容較少，而弱關聯(lián)內容的再多植入，如果未能很好的呈現(xiàn)各內容、產(chǎn)品的邏輯，形成有效的互促連接，很可能形成較為簡單的內容搬運。

一個可能性是，因成都乃至整個四川融入“一帶一路”熱情較高，榮盛發(fā)展希望借助這一環(huán)境，增加項目的文化概念，并爭取相應的產(chǎn)業(yè)扶持補貼。《公告》提到，甲乙雙方積極向上爭取各種產(chǎn)業(yè)扶持資金支持本項目開發(fā)建設。

另一可能性是，田園綜合體強調對在地文化的挖掘，榮盛發(fā)展選擇了農(nóng)耕文化和古絲綢之路文化，但偏宏觀或泛泛且所掘深度不夠，目前規(guī)劃的落地產(chǎn)品打造對在地文化價值放大幅度有限。

撥開那些不樂觀局面的迷霧，這一田園綜合體項目的真正內核已然顯現(xiàn)。《公告》提到的建設內容還有“生態(tài)宜居社區(qū)及配套設施建設”。通俗理解，這應該就是商業(yè)住宅。

《公告》還提到，本項目第一期建設用地約4000畝，商業(yè)與生態(tài)住宅同步分期分批供地。第一期分四批次供地,其中第一批次供建設用地約 1000 畝,第二批次供建設用地約 1500 畝,第三批 次供建設用地約 1000 畝,第四批次供建設用地約 500 畝。土地出讓方式為項目國有建設用地的土地使用權以公開招拍掛出讓方式取得，流轉用地以合法流轉方式取得。拿地成本相對不高。

這一項目所在區(qū)域開發(fā)地產(chǎn)有諸多優(yōu)勢。

仁壽縣地處四川中南部，是成都向南發(fā)展“第一城”和“第一交通樞紐”，是距離成都最近的郊縣。其距離成都市中心50公里、雙流國際機場70公里、成都天府國際機場30公里，是國家級天府新區(qū)、四川自貿(mào)區(qū)成都天府新區(qū)片區(qū)的重要組成部分，是成都平原通聯(lián)川南、川西南、云南的咽喉要地和南大門。

目前，180米寬的世界級城市中軸線——天府仁壽大道直達仁壽縣城。仁壽縣已建成成赤高速、遂資眉高速、仁沐新高速、成都經(jīng)濟區(qū)環(huán)線高速，正在建設汪燕鐵路、紅星路南延線、成宜高速，成都地鐵1號線南延線規(guī)劃到仁壽縣城，規(guī)劃建設天府新區(qū)軌道39號線仁壽延伸線、黑龍灘環(huán)湖東路、仁簡快速通道。2018年，仁壽還計劃投入35億元推進綜合交通大會戰(zhàn)。

按規(guī)劃，仁壽縣正加速形成“五高五鐵、五縱五橫”綜合交通格局，融入成都半小時經(jīng)濟圈。

項目地理位置優(yōu)越

而榮盛發(fā)展的田園綜合體項目所在地（方家鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)/鄉(xiāng)），緊鄰成都第三繞城高速和仁簡快速通道，距離仁壽縣城15公里、天府國際機場20公里、成都市六七十公里，開車需六七十分鐘，有交通區(qū)位優(yōu)勢。

為承接成都向南發(fā)展效應，仁壽縣在縣城規(guī)劃了城北居住新區(qū)、城東生態(tài)區(qū)等，榮盛發(fā)展的田園綜合體項目正位于仁壽縣東北區(qū)域，也就是居住區(qū)和生態(tài)區(qū)中。田園綜合體的項目概念，是這兩者比較契合的載體。當下成都房價高企，其溢出效應將覆蓋這一區(qū)域。

在該項目的“商業(yè)配套項目”中也能找到一些端倪。其中提到“建設品牌學校”，從實用性來說這一配套更趨向為住宅而設，而非為文旅板塊而建。

一個隱憂在于，當商業(yè)配套項目中的阿爾卡迪亞五星級酒店、國際會議中心以及其他特色酒店集群等項目建成，為榮盛發(fā)展帶來現(xiàn)金流，而住宅銷售回收資金后，榮盛發(fā)展繼續(xù)推進田園綜合體項目的積極性有多大？第二批、第三批……后續(xù)的建設用地是否繼續(xù)批復，以及將用于哪一板塊的開發(fā)建設？

田園綜合體要為原住民、新住民、游客這三類人群，營造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群落，其最終要形成的是一個新社會或新社區(qū)。

但嚴格來說，田園綜合體目前還沒有形成堪稱成功的案例，如何保證農(nóng)業(yè)基礎性地位、農(nóng)民核心利益依然是一大挑戰(zhàn)，在未形成或設定有效模式時，容易偏向成為房地產(chǎn)項目或文旅地產(chǎn)項目，為城市居民購房、休閑度假提供場景，成為城市居民居住或休閑的附屬，但農(nóng)民的參與度和利益獲取度難以得到保證，傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村聚落沒有得以實質改觀，并非嚴格意義上的田園綜合體。

在《公告》中，榮盛發(fā)展提及這一項目以“4A 級康旅小鎮(zhèn)”為目標，但落點描述為“西南首例田園綜合體” 。康旅小鎮(zhèn)與田園綜合體的交錯，背后的一個事實是，特色小鎮(zhèn)當下已陷入“產(chǎn)業(yè)無特色”、“房地產(chǎn)化”輿論爭議多時，定期考核、淘汰的機制政策相對箍緊了特色小鎮(zhèn)的迅速擴體。反觀田園綜合體，作為鄉(xiāng)村振興的主要抓手之一，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略不斷推進中，享有更多的政策利好和發(fā)展環(huán)境，上至國家層面，下至省市縣各級，田園綜合體項目都為之所喜選。

此外，二線城市成為當下和未來一段時間內，房企爭奪土地的關鍵區(qū)域。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，從銷售額排名前50位的房企今年前4個月拿地城市來看，二線城市占比67%，其中以鄭州、重慶、長沙、成都和武漢等地為主，這些城市出臺的引才政策使得大量入口流入，激發(fā)了購房的潛在需求。

另據(jù)成都市國土資源局發(fā)布的信息顯示，有23宗地塊5月現(xiàn)身土拍市場，大部分來自成都遠郊和近郊。臨近成都的仁壽縣，其地塊價值凸顯也在情理之中。