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海南文旅市場迎來“重彈”！

海南“大地主”海南天然橡膠產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“海南橡膠集團(tuán)”）近期公告稱，擬與華僑城（海南）集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以“橡膠+文化+旅游”、“林業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的模式， 海南橡膠集團(tuán)拿出約40萬畝（實際橡膠林使用面積以分批次正式簽署的具體項目合作協(xié)議為準(zhǔn)）橡膠林，華僑城出錢，合作打造國家橡膠公園。

一方是現(xiàn)海南最大的上市國企，有341萬畝橡膠園；一方是央企，文旅領(lǐng)軍企業(yè)，有項目、內(nèi)容和經(jīng)驗，也有錢。

橡膠主業(yè)遇困已久，文旅成為海南橡膠集團(tuán)尋求突破的重要方向之一，約40萬畝土地，足以凸顯其入局的決心和做大文旅的意圖。更早前，它已有切入馬術(shù)運動領(lǐng)域的動作，欲合建馬術(shù)小鎮(zhèn)，并投建有田園綜合體、觀光農(nóng)業(yè)等項目。“兄弟企業(yè)”海南農(nóng)墾神泉集團(tuán)今年2月亦擬拿出約2000畝土地，與合作方投建百億馬術(shù)小鎮(zhèn)。它們都由海南農(nóng)墾投資控股集團(tuán)控股，后者號稱海南“最大地主”。

眾多文旅項目扎堆爭奪、更嚴(yán)的環(huán)保要求，以及地產(chǎn)市場拿地和政策更嚴(yán)控制等，讓企業(yè)在海南大量拿地難度不斷走高，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)空間縮小。而海南“最大地主”子公司漸次重磅入局，帶來堪稱巨量土地的供應(yīng)，也不難看出在前述諸多條件限制，以及海南文旅市場及政策利好刺激下，尋求做高土地價值的強(qiáng)烈希冀。

海南此類稀缺土地資源更多進(jìn)入市場，或還只是開始，但巨量土地入局后文旅項目打造及運營的挑戰(zhàn)，也由此開始。

每一畝的土地能否賺更多的錢，既決定著此類土地的未來供給，也將給海南文旅市場帶來不小影響。目前，這一切還是問號。

海南橡膠集團(tuán)2018年年報顯示，其在國內(nèi)擁有341萬畝橡膠園，面積為國內(nèi)第一，是目前中國最大的天然橡膠生產(chǎn)企業(yè)。

這樣的背景也在市場變化中日顯負(fù)重。

自2011年始，天然橡膠的市場價格持續(xù)單邊下跌，由此進(jìn)入下跌區(qū)間。直至2018年，市場的境況并未有明顯好轉(zhuǎn)。

海南橡膠集團(tuán)2018年年報顯示，2018年全球天然橡膠供應(yīng)量持續(xù)增長。根據(jù)ANRPC(天然橡膠生產(chǎn)國協(xié)會)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該年世界天然橡膠產(chǎn)量為1396 萬噸，同比增長4.6%。同期，全球天然橡膠總消費量為1401.7 萬噸，同比增長 5.2%，增幅放緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局及中國海關(guān)數(shù)據(jù)，2018 年中國天然橡膠消費量為341.96萬噸，同比下降4.87%。 

另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年我國輪胎產(chǎn)量20年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。上述年報提到，該年下游輪胎市場需求不振，天然橡膠總產(chǎn)量持續(xù)增加、庫存高企、產(chǎn)膠國未有明確的限制出口利好、宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，天然橡膠價格反彈無力，仍持續(xù)處于低位。 

具體到海南橡膠集團(tuán)，其2018年營收67.55億元，同比減少37.58%。2014年-2017年，營收分別為112億元、84億元、88.77億元、108.2億元，起落不定。2014-2018年，其歸母凈利潤分別為2238萬元、-9.897億元、6131萬元、-2.640億元、2.286億元；同期扣非凈利潤分別為-3.534億元、-12.70億元、-5.162億元、-7.368億元、-6.797億元。

上述年報提到，由于天然橡膠價格長期低迷，公司面臨嚴(yán)峻的行業(yè)困境，正在探索低產(chǎn)膠園綜合利用、適當(dāng)減少種植規(guī)模，以減輕生產(chǎn)經(jīng)營壓力。 

為何是40萬畝這一體量？

海南橡膠集團(tuán)相關(guān)人士24日透露，海南橡膠集團(tuán)擁有龐大的土地資源，是其最大的主要優(yōu)勢。公司的計劃是在重點打造200萬畝橡膠園的基礎(chǔ)上，拿出一部分土地來做非膠產(chǎn)業(yè)，因為現(xiàn)在橡膠行業(yè)不景氣，光靠橡膠行業(yè)肯定很難維持公司的持續(xù)發(fā)展。

他表示，40萬畝對海南橡膠集團(tuán)來說體量并不是很大，如果拿出的土地面積小，沒辦法改變公司現(xiàn)在主業(yè)持續(xù)性比較差的局面，即“一膠獨大”的局面。而公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不是想不想的問題，而是必須進(jìn)行，因為涉及公司的生存和發(fā)展。

按他的說法，40萬畝用地與上述200萬畝重點橡膠園肯定有相覆蓋的區(qū)域，不過具體的區(qū)域分布，他暫未透露。

約40萬畝超大體量，能否玩轉(zhuǎn)？

據(jù)海南橡膠集團(tuán)公告，這一項目合作中，海南橡膠集團(tuán)出土地、華僑城（海南）集團(tuán)出錢，雙方共同編制策劃報告和開發(fā)運作計劃，編制總體規(guī)劃，盡快選定第一批落地項目的地點；根據(jù)選定的地點策劃各景區(qū)方案，完成規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。

海南橡膠集團(tuán)相關(guān)人士24日透露，現(xiàn)在雙方只是簽了一個戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體的還可能要進(jìn)行具體的商議，并經(jīng)過市場等前期調(diào)研，然后做相關(guān)的概念規(guī)劃。

他表示，這一合作牽涉到很多地點，肯定要先選一個點，先做調(diào)研，然后做概念規(guī)劃論證，而不是貿(mào)然的上馬具體項目。

《海南農(nóng)墾報》的相關(guān)文章提到，海南橡膠集團(tuán)與華僑城（海南）集團(tuán)將共同打造國家膠林主題公園，打造總值千億元級的新經(jīng)濟(jì)體工程和生態(tài)文明鄉(xiāng)村振興文旅項目。

文章還提到，為盡快推進(jìn)上述項目建設(shè)，海南橡膠集團(tuán)和華僑城（海南）集團(tuán)擬先期選取海南橡膠紅光、西聯(lián)、立才分公司等區(qū)域的橡膠林作示范區(qū)建設(shè)，共同打造國家膠林主題公園、共同謀劃推進(jìn)三亞鳳凰谷項目建設(shè)。

海南橡膠集團(tuán)紅光農(nóng)場、西聯(lián)農(nóng)場分別距離海口市車程約60公里、120公里，其中西聯(lián)農(nóng)場所在儋州市，也算旅游高地之一；立才農(nóng)場位于三亞市西北部。

可看出，臨近海南省內(nèi)經(jīng)濟(jì)、交通及旅游市場發(fā)達(dá)區(qū)域，是這些擬先選之地入選的重要邏輯。

但就海南橡膠集團(tuán)橡膠林分布來看，臨近海口、三亞的土地面積并不占大比例，串聯(lián)成片的幅度也相比在海南中部區(qū)域要低。此外，其橡膠林土地屬于租賃自控股股東的國有土地，目前只有使用權(quán)。

這或意味著，海南橡膠公園約40萬畝的供地悉數(shù)拿下并不容易。目前這些土地中涉及多少需改變土地性質(zhì)尚不明確，不過與土地所在地的多地政府部門溝通協(xié)調(diào)亦然難免，而土地的串聯(lián)成片程度提升，以及距海口、三亞等區(qū)域較遠(yuǎn)土地所落地項目的引流，乃至項目用地的環(huán)保，房地產(chǎn)的適度配套而非“房地產(chǎn)化”等問題，或都將成為挑戰(zhàn)。

（海南橡膠集團(tuán)橡膠林分布圖。來源：海南橡膠集團(tuán)官網(wǎng)）

上述人士也表示，項目落地牽扯土地及當(dāng)?shù)卣七M(jìn)以及落地的時間節(jié)點，并非海南橡膠集團(tuán)所能完全控制。

《海南農(nóng)墾報》的文章還提到，海南橡膠集團(tuán)和華僑城（海南）集團(tuán)將圍繞海南全域旅游發(fā)展規(guī)劃，以“資源整合+線路帶動+構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)”為思路構(gòu)建七大類項目，分別是：全域旅游風(fēng)景道、大型旅游綜合度假區(qū)、大型主題公園、都市娛樂綜合體、鄉(xiāng)創(chuàng)文旅特色小鎮(zhèn)、特色旅游交通工具、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，以不同主題路線串聯(lián)優(yōu)質(zhì)旅游資源、景區(qū)、服務(wù)設(shè)施等形成旅游閉環(huán)，點線面聯(lián)動帶動全域旅游整體發(fā)展。

結(jié)合海南橡膠集團(tuán)旗下橡膠林分布區(qū)域，以及海南省現(xiàn)有高速、鐵路等交通條件來看，這一約40萬畝項目的分布區(qū)域?qū)⒅饕赡芏帱c分布于海口附近的西北部、三亞附近的西南部。

各區(qū)域分布什么類型的項目，這些項目單個如何成為有力競爭體，是否以及如何串聯(lián)成線、成面等，都頗費考量。

在簽訂協(xié)議確定拿出約40萬畝土地前，海南橡膠集團(tuán)拓展旅游業(yè)務(wù)已有動作。

公開信息顯示，海南橡膠集團(tuán)在2017年成立農(nóng)旅事業(yè)部。上述人士透露，這是集團(tuán)總部目前人數(shù)最多的一個部門。

其2018年年報提及，農(nóng)旅業(yè)務(wù)是公司主要業(yè)務(wù)，公司將風(fēng)災(zāi)、寒害嚴(yán)重的低產(chǎn)膠園進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)，采用合資合作的模式，已完成種植3萬余畝蜜柚、芒果、香蕉、鳳梨、山油茶等熱帶作物，田園綜合體、觀光農(nóng)業(yè)等農(nóng)旅項目也在有序推進(jìn)。 

更引人關(guān)注的是，海南橡膠集團(tuán)也在尋求切入海南賽馬運動領(lǐng)域。

今年1月20日，海南橡膠集團(tuán)公告稱，擬對海南華海實業(yè)發(fā)展有限公司變更為“海南國際文旅消費中心投資集團(tuán)有限公司”，擬變更的經(jīng)營范圍包括醫(yī)養(yǎng)融合大健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游項目、主題公園、體育運動度假休閑小鎮(zhèn)開發(fā)，以及馬術(shù)運動、沙灘運動、水上運動等文體旅游項目開發(fā)，還有旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)項目開發(fā)等。

3月27日，海南橡膠集團(tuán)與華夏富邦（北京）旅游開發(fā)有限公司舉行座談會，后者曾策劃多場國際馬術(shù)賽事等。海南橡膠集團(tuán)董事長提出，海南橡膠要發(fā)展馬術(shù)運動，建設(shè)馬術(shù)文化小鎮(zhèn)，策劃獨特的膠林下馬術(shù)賽事等。

近期媒體報道稱，海南省旅游和文化廣電體育廳已初步擬訂了《海南省關(guān)于發(fā)展賽馬運動的指導(dǎo)意見》，已報海南省政府審定。

對此，該人士認(rèn)為，政府沒有下發(fā)文件，誰也不好說，只是傳出來這么個新聞。他也沒有透露目前海南橡膠集團(tuán)馬術(shù)運動項目的進(jìn)展，只表示集團(tuán)有發(fā)展馬術(shù)運動的計劃，但最后還得看政府出臺什么政策，還在等賽馬政策的下一步走向。

在他看來，只有將賽馬和博彩放在一起才能有更大空間，光發(fā)展馬術(shù)運動，不和博彩結(jié)合在一起，誰都可以干，但要和博彩結(jié)合在一起，肯定又要有限制，政府會很慎重，如果真的放開，肯定會有牌照。

他表示，馬術(shù)在中國有好多年了，真正突破是和博彩結(jié)合在一起，像香港那種，然后做出來才有吸引力，才能把島外的人還有國外的人吸引到海南來，才能建設(shè)自由貿(mào)易港。

當(dāng)被問及海南賽馬和博彩相結(jié)合是否樂觀，他未直接回應(yīng)，只是表示海南發(fā)展賽馬運動此前已有政策定調(diào)，但具體怎么做還要看海南的落地政策，現(xiàn)在沒出來誰也不好說。當(dāng)然公司也希望海南能進(jìn)一步放開政策，公司以及整個海南資本市場應(yīng)該都會受益。

巧合的是，同屬海南農(nóng)墾投資控股集團(tuán)旗下的海南農(nóng)墾神泉集團(tuán)，也是海南的“大地主”，光旗下南田農(nóng)場就有土地近20萬畝。今年2月底，其與上市公司海南瑞澤及其子公司簽訂協(xié)議，擬建海墾·三亞南田馬術(shù)文化小鎮(zhèn)，該項目總面積約2000畝，總投資約100億元。

上述人士認(rèn)為，現(xiàn)在誰也不敢去做賽馬博彩，因為還得不到審批。而誰的馬術(shù)小鎮(zhèn)建設(shè)走在前面，要看小鎮(zhèn)實際的推進(jìn)情況以及后面的政府政策怎樣。

海南農(nóng)墾神泉集團(tuán)副總經(jīng)理鄭文堅曾告訴執(zhí)惠，海墾·三亞南田馬術(shù)小鎮(zhèn)起步區(qū)項目500畝，投資為30億元。他透露，海南農(nóng)墾投資控股集團(tuán)不可能一下子給到2000畝土地用以開發(fā)，以免開發(fā)商圈地，只是先給到500畝作為起步區(qū)來做，做得好，再劃撥剩下1500畝。

綜合各方面信息，該項目起步區(qū)建設(shè)期為72個月。對此，海南瑞澤相關(guān)人士曾透露，這有海南賽馬政策不明朗，拉長工期以觀政策走向的考慮。

從這個維度看，毋論海南農(nóng)墾神泉集團(tuán)，還是海南橡膠集團(tuán)，將更多既有土地入市，做高土地的市場效益或價值的希圖，仍有不小挑戰(zhàn)。