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從山東到海南，從最初單一的購物中心到如今“商業(yè)地產(chǎn)+文化”策略下的多業(yè)態(tài)綜合體，清晰記錄下了寶龍地產(chǎn)上市十年來的商業(yè)發(fā)展軌跡。

立冬已過，溫度計上的刻度慢慢下降，人們身上的衣服逐漸增多。與熟知季節(jié)奧秘的候鳥一樣，每逢凜冬，冷空氣總會為海南送去大批南遷避寒的游客。

每一年，如潮汐般規(guī)律的游客潮中，寶龍地產(chǎn)無疑是其中一個受益者。在海口市西海岸邊，有一個名為“海口寶龍城”的項目引人矚目，這是寶龍地產(chǎn)在海口的首次落子。

該項目占地約6000畝，總建筑面積約400萬平方米，包含了集主題樂園、影視產(chǎn)業(yè)、商業(yè)購物、品質(zhì)社區(qū)等業(yè)態(tài)。值得一提的是，海口寶龍城是海口市目前體量最大的文旅項目。同時，被列為了海南省文化產(chǎn)業(yè)一號工程。

頭頂多項光環(huán)，海口寶龍城被寶龍地產(chǎn)視為文旅名單上的一個重點項目，也是寶龍媒體行今年參觀考察的對象。

在此之前，寶龍地產(chǎn)選擇的參觀對象包括了山東蓬萊寶龍廣場、青島寶龍大沽河藝術(shù)村等文旅項目。

說來巧合，海南與山東雖然各處南北，但這幾個項目都離海不遠(yuǎn)。寶龍地產(chǎn)文旅版圖的首站落在了山東，版圖開啟時間為2009年，這也是其成功赴港上市的一年。

從山東到海南，從最初單一的購物中心到如今“商業(yè)地產(chǎn)+文化”策略下的多業(yè)態(tài)綜合體，清晰記錄下了寶龍地產(chǎn)上市十年來的商業(yè)發(fā)展軌跡。

海口300億貨值

深秋，海口市酷暑漸漸褪去，取而代之的是海風(fēng)輕拂中20攝氏度的舒適。

不冷不熱的溫度預(yù)示著旅游季節(jié)的到來，海口寶龍城里的游樂園也漸漸熱鬧了起來。在打造海口寶龍城項目時，寶龍地產(chǎn)拉來了長影集團(tuán)進(jìn)行合作。其中，游樂園業(yè)務(wù)便主要交由長影集團(tuán)負(fù)責(zé)運營管理。于去年12月31日起，該游樂園全面進(jìn)入試營業(yè)階段。

走到游樂園入口處，便看到三只卡通造型的小動物正張開雙手迎客，在雕像的底座上寫著“長影環(huán)球100奇幻樂園”幾個大字。

三只小動物旁邊，便是海口寶龍城住宅部分的售樓中心。根據(jù)分工，住宅、商業(yè)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)交由寶龍地產(chǎn)負(fù)責(zé)。據(jù)工作人員介紹，該項目位于西海岸的中軸線上，項目北邊和海岸線的距離為7公里。售樓中心波浪形的白色外墻結(jié)構(gòu)，正好與項目臨海的特點相契合。

“出于推盤節(jié)奏和穩(wěn)健發(fā)展的考慮，我們今年的銷量基本上依然保持海口前十的位置，今年的業(yè)績指標(biāo)差不多是30億元。”

進(jìn)入樂園，隨處可見游客們在四處拍照。由于萬圣節(jié)臨近，游樂園里還應(yīng)景地在或樹上、或路邊做了一些裝飾道具，用來烘托氣氛。

游樂園里游玩項目不少，過山車、鬼屋等常規(guī)項目一應(yīng)俱全。頗有特色的是，一座高度超過150米的塔樓內(nèi)，甚至還安置了一個室內(nèi)跳樓機(jī)。

以家庭為單位的游客是該游樂園里的主力人群，對于整個海口寶龍城項目而言，這些游客也是寶龍城住宅業(yè)務(wù)的主力消費人群。

“家門口即享奇幻樂園”，正是寶龍地產(chǎn)在銷售時打出的旗號之一。

“從去年情況來看，島內(nèi)和島外的客戶比例大概是3：7，很多島外的客戶會選擇過來置業(yè)作為養(yǎng)老使用，如此一來，我們良好的環(huán)境和游樂園等豐富的配套自然會成為他們的選擇。”寶龍地產(chǎn)海南海口項目營銷總經(jīng)理魏斌介紹道。

不過他表示，隨著政策的調(diào)整，海口寶龍城今年的銷售客群與去年截然相反。“今年來看，島外的客群占比大概是30%，70%是市區(qū)的剛需人群。”他指出，雖然有各種因素的影響，但由于項目內(nèi)還有酒店式公寓等各種業(yè)態(tài)，對于島外的投資客而言，依然具有吸引力。

雖然已經(jīng)開發(fā)了一些時間，但從數(shù)據(jù)上看，這個“大盤項目”未來仍將為寶龍地產(chǎn)提供源源不斷的收益。據(jù)魏斌介紹，如今海口寶龍城項目的可售貨值大約還有300億元，在建工程量約為110萬平方米，“現(xiàn)在實際開發(fā)量應(yīng)該是還不到30%。”

說到這，寶龍地產(chǎn)副總裁兼寶龍置地總經(jīng)理林峰立在一旁補(bǔ)充說，海南受政策影響較大，項目的開發(fā)周期也會跟著政策節(jié)奏去走。

“現(xiàn)在樂園只是第一期，未來還會有包括影視工作室、影視IP等元素會陸續(xù)推出，未來市場仍然可期。”

寶龍十年商業(yè)漫步

海口寶龍城已經(jīng)是寶龍地產(chǎn)第三個獨立的文旅項目，不過，對于這家已經(jīng)浸淫商業(yè)地產(chǎn)近三十年的企業(yè)來說，未來的路還很長。

“寶龍的文旅開發(fā)嚴(yán)格來說最早起源于煙臺蓬萊的寶龍廣場，這個項目地段很好，但在我們沒進(jìn)去之前，原來的生活配套很缺乏，游客在那里的生活居住天數(shù)平均為0.9天，基本不在那過夜。”

林峰立介紹說，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，寶龍在開發(fā)項目時覆蓋了旅游酒店、購物中心、精品客棧等，“現(xiàn)在游客再去，基本上會在那兒呆個三兩天，這給當(dāng)?shù)氐恼麄€旅游和經(jīng)濟(jì)有一個很大的帶動。”

如此看來，不管是山東還是海口，不管是把握政策與市場的節(jié)奏，還是在項目中融合文化、旅游等元素，寶龍地產(chǎn)的文旅風(fēng)格其實早在山東時就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

“像這樣的經(jīng)營模式，接下來比如說我們還在福建的漳州，也已有規(guī)劃中的文旅小鎮(zhèn)項目。”林峰立進(jìn)一步透露。

有人笑稱，雖然相信這僅僅是“無巧不成書”，但林峰立所提到的福建漳州，從地理位置上看似乎又恰好處在了連貫山東到海南的這條海岸線上。

拋開那些玄之又玄的說法，如果從共性的角度去分析，不管是山東、福建還是海南，寶龍地產(chǎn)或許更看中這些地方蘊(yùn)含的政策利好、旅游價值以及豐富的當(dāng)?shù)匚幕?/p>

不過，不僅僅是在“海邊”，國內(nèi)有這幾項優(yōu)勢的地區(qū)不在少數(shù)。世界這么大，寶龍地產(chǎn)同樣想要去看一看。

房企的快速擴(kuò)張必然離不開資本的驅(qū)動，而上市所帶來的發(fā)展契機(jī)，無疑給寶龍地產(chǎn)創(chuàng)造了加快擴(kuò)張的機(jī)會。

十年過去，寶龍地產(chǎn)的項目數(shù)量從17個增至137個，增幅706%，版圖囊括了全國40多座個城市。十年新增商業(yè)中心35座，總運營面積由99.8萬方增至443.5萬方，業(yè)態(tài)上則延伸到了酒店、文化藝術(shù)領(lǐng)域。

對于未來，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行副總裁王亞軍介紹說，寶龍仍會堅持深耕長三角的發(fā)展策略。

“長三角作為中國未來增長的一個重要議題，我相信這個趨勢不會減。”他進(jìn)一步指出，寶龍地產(chǎn)多年的商業(yè)積累，再加上在住宅方面不斷提高，長期來講這會是一個很好的組合。

十年前寶龍地產(chǎn)的上市，引來了一波資本紅利的涌入，也讓其迎來了一次快速發(fā)展的機(jī)會。十年后，寶龍再度計劃將寶龍商業(yè)分拆上市，而這一步棋能為寶龍未來的發(fā)展帶來怎樣的影響，或許有待寶龍地產(chǎn)在下一個十年交出答卷。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陸欣，原標(biāo)題：《現(xiàn)場 | 寶龍商業(yè)尋找樂園》。