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登錄“如果沒(méi)法續(xù)約,我難道要戴著口罩睡大街嗎?”
時(shí)代中的一粒灰,落在每個(gè)人頭上都是一座山。但很多租客沒(méi)想到,這座山來(lái)得如此猝不及防。僅僅一個(gè)春節(jié),從老家回到大城市的租客們發(fā)現(xiàn),想繼續(xù)住下去并不容易。
蛋殼公寓要求房東免租一個(gè)月,但對(duì)租客的房租照收不誤,部分房東收不到錢要求租客搬走;自如的多名租戶則表示,想要續(xù)租遭遇臨時(shí)漲價(jià)。
針對(duì)租客的質(zhì)疑,蛋殼方面回應(yīng)稱,在補(bǔ)貼上蛋殼的支出要遠(yuǎn)超出征求業(yè)主免租的金額,因此絕不會(huì)存在“賺差價(jià)”,并出臺(tái)了一系列措施補(bǔ)貼租客;自如方面回應(yīng)稱,已經(jīng)跟進(jìn)到租客,多是因長(zhǎng)租客想改為短期續(xù)約引起,與租客基本達(dá)成共識(shí)。但這樣的回應(yīng)在租客眼里只有兩個(gè)字:“牽強(qiáng)”。
長(zhǎng)租公寓“吃相難看”,與其“二房東賺差價(jià)”的商業(yè)模式息息相關(guān),業(yè)內(nèi)人士介紹,按照業(yè)內(nèi)默認(rèn)指標(biāo),出租率在90%以上才有可能盈利,目前整個(gè)行業(yè)都處于虧損狀態(tài),而長(zhǎng)租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入,年后本來(lái)是一波租房高峰期,現(xiàn)在因?yàn)橐咔椋鲃?dòng)性基本被鎖死,只能在老租客身上做文章。
“實(shí)際上,這次處在風(fēng)口浪尖的自如和蛋殼也是無(wú)奈,這個(gè)行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價(jià)的公寓方。”一名業(yè)內(nèi)人士稱。
2019年,長(zhǎng)租公寓迎來(lái)倒閉潮,雖然先后有青客、蛋殼流血上市,但疫情的爆發(fā)成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的試金石。截至發(fā)稿,青客公寓上市時(shí)市值8.26億美元,當(dāng)前市值僅為5.89億美元;蛋殼公寓上市時(shí)市值為27.4億美元,過(guò)去一個(gè)月不到,目前市值為24.78億美元。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,大家租房的需求其實(shí)還在,只是高峰往后推了三四個(gè)月,疫情緩解之后會(huì)出現(xiàn)一波流量反彈。想要挺到那個(gè)時(shí)候,“自殺式漲價(jià)”或許是最壞的選擇,企業(yè)可以嘗試線上看房、社群招租等方式,同時(shí),也要運(yùn)營(yíng)好已有的老用戶。隨著大型社區(qū)式租賃住房入局,2020年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)又將迎來(lái)新格局。
剛回北京 蛋殼租客就被房東通知搬家
2月11日,剛回北京的蛋殼公寓租客楊陽(yáng)接到了房東的電話,要他準(zhǔn)備好搬家。
房東稱,按照她跟蛋殼簽的合同,2月15日是打款日。但這個(gè)月蛋殼通知她不給打款了,并因?yàn)橐咔榈挠绊懸笏庾?個(gè)月,房東提醒楊陽(yáng),到期如果蛋殼還不付錢,按照她跟蛋殼之間的合同,15個(gè)工作日之后合同就作廢,楊陽(yáng)一家也得搬出房子。
然而楊陽(yáng)和蛋殼的房租合同已經(jīng)簽到了2020年11月,且一年房租已經(jīng)全部付清。在這樣的情況下,楊陽(yáng)的處境十分被動(dòng)。
這兩天,楊陽(yáng)被拉入好幾個(gè)蛋殼維權(quán)群。除了楊陽(yáng)這種情況外,另一部分租戶反映,他們因?yàn)榛夭粊?lái)等原因想退租,但客服回復(fù)稱退房預(yù)約已經(jīng)排到3月1日。
群里的房東情緒也很激動(dòng),1月24日開(kāi)始就有人沒(méi)有收到打款了。“如果按期收不到租金就斷水?dāng)嚯姄Q門(mén)換鎖”,群內(nèi)不少房東已打算強(qiáng)制收房。
“對(duì)于我們租戶來(lái)說(shuō),這是房東跟蛋殼之間的糾紛,其實(shí)跟租戶沒(méi)有直接關(guān)系,最后卻直接影響了我的生活。這時(shí)候業(yè)主如果強(qiáng)制收房,我難道要戴著口罩睡大街嗎?”楊陽(yáng)告訴燃財(cái)經(jīng),他打電話給12345、110以及蛋殼客服,均沒(méi)有得到有效的解決方案。
2月14日早上,蛋殼方告訴楊陽(yáng)會(huì)正常給房東打款,讓他安心住。但直到截稿,房東依舊沒(méi)有收到房款。眼看離房東給的最后期限越來(lái)越近,楊陽(yáng)每天提心吊膽,害怕自己無(wú)家可歸。
房東、租戶與蛋殼爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于,疫情之下,蛋殼要求房東免租一個(gè)月,但沒(méi)有為租客減免租金,“房東免租、租客交租”的行為引發(fā)不滿。“租客剛跟我說(shuō)完交了房租,蛋殼轉(zhuǎn)頭就要我免租金,真怕蛋殼哪天碎了。”一位房東稱。
多名北京地區(qū)的房東在維權(quán)群表示,蛋殼并沒(méi)有征求房東是否同意減免房租的意見(jiàn),而是直接通知會(huì)暫停打款。后來(lái),蛋殼方給出兩個(gè)選擇:第一,不免租金就正常解約,可以賠償一個(gè)月(即退回房東押金);第二,如果走法律程序解決,蛋殼方可以以不可抗力的因素,不給予賠償。
關(guān)于業(yè)主在蛋殼不如約支付租金情形下能否收房的問(wèn)題,北京地區(qū)的律師華強(qiáng)稱,根據(jù)合同來(lái)看,業(yè)主與蛋殼僅是委托管理關(guān)系,業(yè)主與租戶才是租賃關(guān)系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下,即使是支付給蛋殼,法律上也視同支付給業(yè)主了,業(yè)主無(wú)權(quán)要求租戶騰房。至于業(yè)主的損失,可依合同向蛋殼追討,包括但不限于違約金,實(shí)際損失等。
華強(qiáng)稱,根據(jù)法工委的意見(jiàn),本次疫情確實(shí)已經(jīng)定性為不可抗力。但根據(jù)業(yè)主提供的信息,蛋殼已經(jīng)提前收取租金,且北京并未官宣封城,個(gè)人行動(dòng)并未受到強(qiáng)制性阻礙,業(yè)主與蛋殼的財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同不存在不能履行的情況。所以,蛋殼單方以不可抗力解除合同的理由于法無(wú)據(jù)。
另一位北京中南律師事務(wù)所的陳衛(wèi)平主任律師稱,根據(jù)《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》第八條第(四)項(xiàng)規(guī)定,出現(xiàn)蛋殼利用房屋從事違法活動(dòng),損害公共利益的、蛋殼遲延支付租金滿15個(gè)工作日的,房主有權(quán)單方面解除合同,蛋殼應(yīng)賠償房主兩個(gè)月租金。
對(duì)于諸多質(zhì)疑,2月3日晚,蛋殼公寓發(fā)文指出,針對(duì)武漢無(wú)法返城的租客,蛋殼公寓計(jì)劃為租客返還一個(gè)月租金。對(duì)于武漢地區(qū)以外無(wú)法返程的租客,蛋殼公寓將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù),返還租客相對(duì)應(yīng)的租金,或提供相對(duì)應(yīng)的免費(fèi)延住天數(shù)。補(bǔ)貼在3月2日后返還至蛋殼公寓APP個(gè)人中心的錢包中。
然而,租戶對(duì)此并不買賬。一方面,返還金額并不能提現(xiàn),只能用于抵扣房屋服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用(非自繳)、租金(分期月付除外)及續(xù)租、首付款等蛋殼APP內(nèi)的賬單費(fèi)用。另一方面,這一期間仍舊居住在出租房?jī)?nèi)的租客將得不到補(bǔ)貼。
2月15日,蛋殼再次回應(yīng)稱,在原有的續(xù)租優(yōu)惠活動(dòng)上,增加首月立減50%月租金,住滿6個(gè)月后再返20%的優(yōu)惠活動(dòng),但前提是用戶在2月1日至2月29日合同期滿且續(xù)租滿一年,且依舊無(wú)法提現(xiàn)。
自如租客想續(xù)約 只能接受漲價(jià)
與此同時(shí),另一家長(zhǎng)租公寓自如也被指在疫情時(shí)期變相漲價(jià)。
“不漲價(jià)就不給續(xù)約,不然只能搬走,可現(xiàn)在我能搬去哪里呢?”北京的一位自如客肖莉莉原本簽了一年合同,2月27日到期。在2019年12月時(shí)她就和自如管家溝通過(guò)續(xù)約的事,管家稱到時(shí)候提前一兩個(gè)月續(xù)租就可以,還有優(yōu)惠,優(yōu)惠活動(dòng)會(huì)在APP顯示。
可就在2月7日,她接到管家的電話,稱房子續(xù)租不了。問(wèn)及原因,對(duì)方稱她住的這套是止血房源,按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)看屬于虧損房源,現(xiàn)在要回歸市場(chǎng)價(jià),系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)將這套房源鎖上,續(xù)約的話需要向公司申請(qǐng)。
“我的第一反應(yīng)是不可能。2020年1月,我隔壁房間還新簽了一個(gè)客戶,按優(yōu)惠價(jià)格簽了一年的合同。同樣房源,為何我續(xù)租就不可以,新簽的那戶就可以入住?”肖莉莉告訴燃財(cái)經(jīng),那時(shí)候她人都沒(méi)回去,租的房沒(méi)人住還照樣交房租,現(xiàn)在續(xù)租無(wú)門(mén),自如這樣對(duì)待老客戶讓她寒心。
由于疫情期間不便搬家,無(wú)奈之下她讓管家?guī)兔ι暾?qǐng)續(xù)租,隔了兩天對(duì)方回復(fù)了三個(gè)方案,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就兩個(gè)字:漲價(jià)。
蛋殼管家給肖莉莉的續(xù)租漲價(jià)方案
第一種方案是按照原價(jià)申請(qǐng)短租一個(gè)月,然后再去找其他房源,但自如沒(méi)有審批下來(lái);第二種是申請(qǐng)續(xù)租7個(gè)月,但這屬于短租,要在原來(lái)的基礎(chǔ)再加6%的租金漲幅。按照現(xiàn)在3190元/月(不含服務(wù)費(fèi))的價(jià)格,總價(jià)要漲到3381元/月。第三,不續(xù)約搬離。
后來(lái)肖莉莉加了一些維權(quán)群,才知道很多自如租客都面臨這種情況。
管家告知租客漲價(jià)
維權(quán)群內(nèi),一位租客遇到了和肖莉莉同樣的話術(shù)——之前說(shuō)好提前一個(gè)月續(xù)約有服務(wù)費(fèi)打7折的優(yōu)惠,但續(xù)約時(shí)要漲價(jià),租客還不能自己續(xù)約,只能由管家發(fā)起。
另外一位女生人還沒(méi)有回到北京,遭遇漲價(jià)后不想續(xù)租,她在群里稱,“我現(xiàn)在人還在外地,房子還有兩天到期的時(shí)候,管家告訴我說(shuō)房子續(xù)租不了了,我只能叫朋友去把東西搬走。這和高價(jià)賣口罩有什么區(qū)別?他們這是在特殊時(shí)期把我往外攆啊。”
微博上自如趁疫情漲房租的話題已有數(shù)千萬(wàn)人參與,其中熱度最高的帖子寫(xiě)著:自如趁租客不便搬家換租時(shí)“坐地起價(jià)”,肆意哄抬租金,多地區(qū)續(xù)租普遍增長(zhǎng)10%-30%,最高達(dá)38.3%。
對(duì)此,自如于2月10日公開(kāi)回應(yīng)稱:“已經(jīng)跟進(jìn)到租客,多是因長(zhǎng)租客想改為短期續(xù)約引起,與租客基本達(dá)成共識(shí)”。但網(wǎng)友的高贊評(píng)論稱:重新定義“與租客達(dá)成共識(shí)”。
疫情成了長(zhǎng)租公寓模式的試金石
對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō),年后本來(lái)是一波租房高峰期,現(xiàn)在因?yàn)橐咔橹苯訑嗨瓦@波行情。
“根據(jù)以往的數(shù)據(jù),年后基本上從初六開(kāi)始,用戶的網(wǎng)站和APP的訪問(wèn)量就開(kāi)始攀升。 今年因?yàn)橐咔椋蠹叶虝r(shí)間內(nèi)都沒(méi)有換房需求,數(shù)據(jù)斷崖式下跌。”蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平觀察到,大家最愁的還是沒(méi)辦法帶人看房,很多外地租客甚至還在老家沒(méi)回來(lái)。
愛(ài)分析高級(jí)分析師黃勇也告訴燃財(cái)經(jīng),長(zhǎng)租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入。受疫情影響,各地復(fù)工時(shí)間推遲,導(dǎo)致春節(jié)后這段傳統(tǒng)旺季中有租房需求的流動(dòng)人口驟減,長(zhǎng)租公寓的出租率顯著下降,并出現(xiàn)一定比例的退租。
在運(yùn)營(yíng)層面,很多社區(qū)街道采取了較為嚴(yán)厲的防控措施,甚至拒絕外地租客進(jìn)入小區(qū),引發(fā)租客權(quán)益糾紛、疫情防控等事務(wù)需要處理;而長(zhǎng)租公寓企業(yè)自身也和其他行業(yè)一樣面臨員工復(fù)工難等問(wèn)題,加大了運(yùn)營(yíng)難度和人力支出成本。
在這種情況下,原本就現(xiàn)金流吃緊的長(zhǎng)租公寓行業(yè)壓力更大。按照業(yè)內(nèi)默認(rèn)的指標(biāo):出租率在90%以上才有可能盈利,目前整個(gè)行業(yè)都處于虧損。根據(jù)青客公寓和蛋殼IPO時(shí)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),青客的賬面資金不夠維持一年,蛋殼的僅夠再支撐3-4個(gè)月。
從1月9日青客發(fā)布的上市后首份財(cái)報(bào)來(lái)看,青客2019年第三季度成本及費(fèi)用總額為4.37億元,與上年同期的4.35億元基本持平,其中,成本最高的是運(yùn)營(yíng)成本,達(dá)到3.45億元。但第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬(wàn)元擴(kuò)大75%。
“過(guò)年之前空置的房源現(xiàn)在租不出去,已經(jīng)入住的租客也沒(méi)辦法搬走、找房子,流動(dòng)性被鎖死,只能在老租客身上做文章。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴燃財(cái)經(jīng),“實(shí)際上,這次處在風(fēng)口浪尖的自如和蛋殼也是無(wú)奈,這個(gè)行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價(jià)的公寓方。”
該業(yè)內(nèi)人士稱,從企業(yè)角度來(lái)看,有些房源可能以前是為了促銷降低了價(jià)格,本來(lái)這一輪租約到期就準(zhǔn)備開(kāi)始調(diào)價(jià),只是正好趕上了疫情。“但臨時(shí)漲價(jià)的行為,大家肯定都會(huì)記在心里。越是這個(gè)關(guān)頭,越是要采取更合理的溝通策略。”
長(zhǎng)租公寓行業(yè)誕生于2010年,隨著房?jī)r(jià)高企以及城市化進(jìn)程加快,激發(fā)了租房市場(chǎng)的爆發(fā),資本大舉押注,2015-2016年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)正式步入快車道。
知名房產(chǎn)博主鵬程蛇口稱,通常來(lái)說(shuō),資本和大公司一旦介入一個(gè)行業(yè),個(gè)人基本沒(méi)有生存機(jī)會(huì),但租房行業(yè)卻相反。個(gè)體化經(jīng)營(yíng)的二房東具有成本優(yōu)勢(shì),在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,他們也可以各租賃平臺(tái)發(fā)布租房信息,客源并不比機(jī)構(gòu)差。相比之下,長(zhǎng)租公寓沒(méi)有足夠的成本優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì),根本賺不到錢。
事實(shí)上,長(zhǎng)租公寓們?yōu)榱藬U(kuò)張規(guī)模,拿房的成本甚至高于個(gè)體二房東們。為了上市,蛋殼需要迅速擴(kuò)張,在去年也被曝出通過(guò)加價(jià)方式拿房。一位業(yè)主告訴燃財(cái)經(jīng),“我家的大開(kāi)間,自如出價(jià)2500元,我愛(ài)我家出2700元,蛋殼出3000元。收進(jìn)來(lái)之后,兩居改三居,再加價(jià)租出去,賺差價(jià)。蛋殼比別的中介給的房租價(jià)格高500元,比小區(qū)業(yè)主直租還高200元。”
“長(zhǎng)租公寓看起來(lái)增加了出租房源,其實(shí)房東的房子是固定的,無(wú)論誰(shuí)來(lái)打理和經(jīng)營(yíng),總數(shù)沒(méi)有變。沒(méi)有增加房源,長(zhǎng)租公寓卻要投入租金,面對(duì)高經(jīng)營(yíng)成本,他們就會(huì)提高租金價(jià)格,并希望在某個(gè)局部地方壟斷房源,抬高租金。”鵬程蛇口稱。
但這樣的方式并不可持續(xù)。上述業(yè)內(nèi)人士稱,不論通過(guò)誰(shuí)來(lái)租房子,租客看中的還是價(jià)格和地段。“只要租客走進(jìn)去一看,裝修、電器、家具、環(huán)境,心里就有一桿秤了,租客有自己的鑒別能力。”當(dāng)品牌的作用被弱化時(shí),漲價(jià)過(guò)度就會(huì)適得其反。
疫情結(jié)束后將迎來(lái)反彈 2020年仍有新機(jī)會(huì)
“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,租房的需求其實(shí)還在,等疫情緩解之后,肯定會(huì)出現(xiàn)一波流量的反彈。”龍東平告訴燃財(cái)經(jīng),就看大家能不能挺到那個(gè)時(shí)候。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在這個(gè)階段,不能完全依靠業(yè)主降租、政府扶持,更應(yīng)該多方努力解決現(xiàn)金流,最大限度降低運(yùn)營(yíng)成本,及尋求新的融資渠道。
同時(shí),線上看房、社群招租等渠道也應(yīng)該嘗試,為疫情結(jié)束后的需求反彈做準(zhǔn)備。現(xiàn)在不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)都開(kāi)始開(kāi)展線上看房,此前,自如等APP也有360度看房功能。
“還可以通過(guò)租客群等垂直渠道進(jìn)行招租。”龍東平稱,作為一家為全國(guó)中小公寓方提供SaaS管理系統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)公司,蘑菇租房在2月份贈(zèng)送總計(jì)100萬(wàn)份電子合同,將找房——簽約——租后都搬到線上。
另外,鑒于一些長(zhǎng)租公寓品牌的影響,如何運(yùn)營(yíng)好已經(jīng)簽約的存量租客,也是當(dāng)務(wù)之急。一方面提升續(xù)租的可能性,降低退租風(fēng)險(xiǎn);另一方面,租客轉(zhuǎn)介紹,能降低獲客成本,提高出租率。
“如有業(yè)主同意免租,也可以減免租客的租金。”龍東平稱,“業(yè)主租金占公寓整體運(yùn)營(yíng)成本的六成以上,跟業(yè)主和產(chǎn)權(quán)方爭(zhēng)取優(yōu)惠是最直接的節(jié)流方式。但說(shuō)到底業(yè)主愿意降租是情分,不愿意降租是本分。可以嘗試半個(gè)月到1個(gè)月的降租,或根據(jù)目前的‘空置房源’去談,成功率可能更大。”
現(xiàn)在整個(gè)長(zhǎng)租公寓還處在以虧損來(lái)?yè)Q規(guī)模的階段,規(guī)模越大反而虧損得越多。對(duì)于市面上大量的幾十、幾百套規(guī)模的中小公寓玩家,沒(méi)有人會(huì)專門(mén)去做虧本生意,所以往往還能盈利。上述業(yè)內(nèi)人士稱,疫情之下,這些小公寓方由于資金儲(chǔ)備不足,需跟進(jìn)政府財(cái)稅扶持政策,想辦法借錢挺過(guò)去,或者拿以前的利潤(rùn)出來(lái)填坑。最壞的打算就是急剎車,把房子退給業(yè)主,等疫情過(guò)去了再續(xù)租。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)年報(bào)》,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2018年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,企業(yè)獲得融資37筆,約1491億元;而2019年僅有16筆,約360億元, 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業(yè)靠攏,包括蛋殼、魔方、佳兆業(yè)、龍湖等。
2019年行業(yè)回歸理性,2020年格局則將迎來(lái)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),長(zhǎng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷兩次迭代,第三次迭代即3.0版的大型社區(qū)式租賃住房,將以大體量的優(yōu)勢(shì)影響著行業(yè)格局。這類租賃住房也將是國(guó)家扶持重點(diǎn),成為市場(chǎng)上重要的增量供給。
對(duì)于這類公寓而言,由于之前沒(méi)有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),所以住建部明確2020年將重點(diǎn)探索這類項(xiàng)目的運(yùn)行機(jī)制,將其交予長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng),這也成為今年長(zhǎng)租公寓行業(yè)的新機(jī)會(huì)所在。
(應(yīng)受訪者要求,文中楊陽(yáng)、華強(qiáng)、肖莉莉?yàn)榛#?/span>
*本文來(lái)源:微信公眾號(hào)“燃財(cái)經(jīng)”(ID:rancaijing),作者:蘇琦,原標(biāo)題:《疫情之下,蛋殼自如為何吃相難看?》。