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近日，北京懷柔區田仙峪國奧頤悅鄉村休閑養老社區正式運營，成為北京市首個農村休閑養老社區，也標志著首都首家農村休閑養老式專業合作社誕生。

可以說，這是“大眾創業、萬眾創新”的一種新例子，也為與養生養老為主題的市郊鄉村旅游和農業休閑度假提供了一種新方式。

田仙峪村委會把擁有閑置宅院的農戶組成專業合作社，流轉30處農民院落的經營權，租讓給曾參與北京奧運村建設的國奧集團，把農家宅院改建成各具特色的休閑養老院。

由村辦公樓改建的社區綜合服務中心，設有公共食堂、休閑酒吧、餐吧、洗衣房等公共服務設施。

用閑置的宅基地建成的衛生服務站，配有專業醫務人員，具有醫保定點資格，入住老人可以持醫保卡就醫看病。

村里完成了煤改電工作，冬季取暖等得到了保障。鎮村對附近河道和環境進行綜合治理，村容村貌煥然一新。

國奧集團一次向村民付清十年房租近1700萬元，向村集體支付村委會辦公樓租賃費155萬元。已有19個農民從事保姆、保潔、餐飲等養老服務，人均月工資2500元左右，一些技術類崗位工資達到4000元，以后還提供更多的就業崗位。

合作社每年還獲得養老社區經營利潤10%的分紅。農民可得到宅院租金、勞務報酬和分紅三重收入，初步估算人均純收入將增加2500元。

該養老社區客戶定位在中高端群體，已入住的“業主”平均年齡超過55歲，人均年花費6萬至12萬元不等。它的啟用標志著懷柔區盤活農村閑置房屋發展鄉村休閑養老社區試點工作取得階段性成果。

市民休閑養老市場與農民閑置宅院資源的對接。隨著老齡化社會的到來，城區有大批的家庭及老人渴望有寬敞、恬靜的綠色養生養老場所，城區住房擁擠、交通喧鬧、環境污染，不宜休閑養生。

據國奧集團的抽樣調查，北京城區有86%的老人愿去山村養老。城區勞動力缺乏，引進外地家政工又加劇了城區人口的膨脹。隨著農村勞動力向城市轉移，農村閑置房屋數量逐年增加，懷柔區農村房屋閑置率達14%。

有的村鎮達2成至3成，同時城郊農村又有一批中年男子、年輕女人和有勞務能力的老人尋找工作機會。田園式養老社區滿足了城鄉兩種市場需求的對接與共贏。

養生養老與休閑度假的耦合。田仙峪養老式社區己有3成院落供市民長年養老使用，其他的作為體驗式居住的院落入住時間長短隨意，供市民自選。

實際上這是城市居民到田野山村常態休閑的一種方式，滿足老年市民思鄉懷舊的訴求，也滿足了部分市民舉家體驗鄉野生活的愿望，更是少兒們玩耍的新天地。

老年人常住郊區，家人、親友常來探訪，并在宅基園地體驗農事，走訪農村鄰里，帶動了鄉村旅游的常年運行，緩解了鄉村旅游的季節落差。

這種方式把養生養老與休閑度假自然地聯結起來，拓寬鄉村旅游的產品與市場，可以說是從鄉村觀光到鄉村度假的升級版。

企業經營與農民合作經營的結合。目前不少市民到郊區租賃農民宅園作為“第二住宅”或假日休閑場所。

以筆者所見，這種分散、自發的租賃、改建方式雖有自主靈活的好處，但由于自發進行，難免有種種弊端，如無序租賃、易生財務糾紛，私搭亂建、易致環境損壞，公共管理與服務缺失、易發社會治安等。

農戶單獨出租或自營，有缺少資金、不善經營、服務不足等難處，難以滿足市民長租居住的生活需求。

農民組織起來以合作社法人單位資格與企業合約經營，有助于統一規劃改造、配套公共服務、規范服務管理。

田仙峪村引入有實力、會管理的企業統一對農民院落進行租賃改造、經營管理，租用村委會閑置的辦公樓建起了社區綜合服務中心，設立公共服務設施，配置各類服務人員，是個體分散經營無法做到的。

這種“企業+合作社+農戶”的經營模式，符合農民閑置住宅和宅基地所有權、使用權、經營權“三權分離”的原則，既有利于企業經營發展，又使農民能增收致富、農村集體經濟能發展壯大，一舉多得、可以持續運行。

農村城鎮化與農民市民化的融合。在鄉村建立市民養老社區使農村的產業形態從農業、家庭副業轉變為休閑養老服務經濟，從自然經濟轉變為商品經濟，從單一的一產轉化為一產與三產的融合。

村民在這里就地轉化為亦農亦“服”（服務員工）、亦“旅”（旅游員工）的新農民，將在參與休閑養老的服務中轉變提升傳統的勞動方式、生活方式和人生觀念，實現農民“轉型不離農、離‘農’不離鄉”、就地轉型，成為新型鄉鎮的新型市民。

可以預計，這種休閑養老經濟的發展將吸引中青年農民留在家鄉創業或回鄉創業。城區市民與鄉村居民共同生活將增進相互了解、密切城鄉關系，有助于深層次地彌合歷史形成的城鄉鴻溝。

保存鄉村風貌與建設新農村的契合。田仙峪養老社區不搞大拆大建，而是完整保留了京郊農村院落的原有格局，改造住宅內部陳設、完善公共設施、清潔美化鄉村環境，并把當地的民俗、餐飲、曲藝、中草藥等文化元素融入其中，營造了菜畦庭院中、花果滿枝頭的養生環境。

這樣，既延續了地方文化脈絡，又保護并提升了生態環境，讓城鄉民眾及子孫后代看得到青山綠水，望得見藍天白云，感受到村風鄉情，既綿延了歷史鄉愁又創造了時代新風。

同時這種開發模式不占農田、不大興土木，充分利用閑置資源和已有設施，最大限度地挖掘農村的社會、人文和自然資源，投資小而效益大，是發展資源節約型與環境友好型的休閑養老產業的好方式。

田仙峪村的試點為大中城市發展城郊型養生養老和休閑旅游提供了可借鑒、可推廣的方式，當然還可因地制宜創造更多的營運方式，如把引入社會資本與農民宅院使用權入股相結合，企業與農民共同行使經營權，建立股份制的鄉村休閑養生企業和社區，使農民既是股東又是員工。

再如有條件的農村由農民自主成立專業合作社或鄉村休閑養生企業和社區，也可由村集體招聘職業經理人經營管理；還可由農戶以宅院資產參股和勞務取酬、市民以投資取得租賃權入住。

經營者以管理服務獲利等方式，進一步探索農村閑置宅院所有權、使用權、經營權既統又分的運作方式，調動各種市場要素，充分發揮各方活力，更好地盤活農村的環境資源和存量資產，建立資源環境保護、農民權益保障、住戶健康生活、企業良性發展相結合的體制機制。

在院落修繕與改造上，要考慮到不同職業、愛好、情趣的客戶群體對生活設施、健身設備的不同需求，對裝飾風格與文化元素的不同喜好，體現多樣化與個性化的和諧。在租戶群體與消費檔次上，應考慮當時當地市民的收入結構，處理好高、中、低檔的比配，以中端消費為主，兼顧高端需求、照顧中低端群體，但在區域上要分別布局。

處理好養老產業與養老事業的關系，以事業壯大產業、以產業支撐事業，使公共事業與服務產業互補發展。處理好城郊旅游休閑與養生養老的關系，兼顧短期鄉村休閑度假與常年養生養老的不同需求，觀光休閑想要熱鬧，養老居家則想清靜，空間上要相對區隔、合理布局。

總之，在全面小康社會即將到來的新時期中，城鄉居民共建共享休閑養老社區，養老社區與農民社區共存共融，還是一個有待破題的新課題。