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10月5日，當(dāng)國人還在享受國慶美好假期時(shí)，金茂酒店（06139,HK ）正式以私有化方式從港交所退市，總上市天數(shù)僅有2287天。

這段短暫的上市之旅，對(duì)金茂酒店而言就如同登上金茂大廈云中漫步項(xiàng)目看風(fēng)景的人一樣，總懷著好奇心想要登高，當(dāng)踏上玻璃棧道走起來卻又想退回去。

事與愿違的拆分上市

2014年3月31日，狂風(fēng)暴雨夾冰雹襲港。這樣的天氣能不出門就不出門是多數(shù)人的選擇，但就在這一天金茂酒店以商業(yè)信托形式向港交所遞交上市申請(qǐng)。

因?yàn)檫@一天過后，港交所將執(zhí)行新規(guī)，所有擬上市公司提交的招股書只允許發(fā)行價(jià)格留空，其余內(nèi)容都需要填寫完整，且要和定稿一致。如此嚴(yán)格的新規(guī)，讓擬上市企業(yè)都更加謹(jǐn)慎，誰都不想當(dāng)?shù)谝粋€(gè)吃螃蟹的人。用“超越”作為本次上市計(jì)劃內(nèi)部代號(hào)的金茂酒店亦是如此。

除去時(shí)間緊，金茂酒店被拆分上市的另一重原因則是想提高酒店和住宅板塊的估值。2013年數(shù)據(jù)顯示，方興地產(chǎn)（中化集團(tuán)有限公司旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)，即中國金茂的前身）市值較凈資產(chǎn)折讓超60%，酒店資產(chǎn)折讓超70%。

拆分后，不僅可以擴(kuò)大公司資本運(yùn)作能力，還能提高平臺(tái)估值。方興地產(chǎn)在2014年6月召開的發(fā)布會(huì)上表示，分拆酒店“具有兩方面的戰(zhàn)略意義”，一方面作為一個(gè)專業(yè)管理平臺(tái)，金茂投資（金茂酒店上市的全稱為“金茂酒店及金茂（中國）酒店投資管理有限公司”）會(huì)得到更好發(fā)展；另一方面，方興可把另外的兩大業(yè)務(wù)板塊，即物業(yè)租賃運(yùn)營開發(fā)以及銷售業(yè)務(wù)等各方面的價(jià)值充分釋放和實(shí)現(xiàn)。

在卡線遞交招股書后，金茂酒店在股市中的表現(xiàn)就如同那天的天氣一樣，不盡如人意，并沒能實(shí)現(xiàn)公司當(dāng)年拆分的愿景。這也成為金茂酒店本次私有化的理由之一。

金茂酒店表示：金茂酒店股份合訂單位的流動(dòng)性較低，該情況已持續(xù)較長時(shí)間。

K線圖顯示，2014年金茂酒店以5.35港元/股的發(fā)行價(jià)上市后，先走出一波上行趨勢(shì)到6.36港元/股高峰后就一路下探，直至2017年底前后回升到5.35港元/股，但此后股價(jià)再次下跌，今年股價(jià)曾一度在2港元附近徘徊，最低時(shí)股價(jià)僅為2.11港元/股，跌破發(fā)行價(jià)超過60%。最近一次迎來股價(jià)上漲，還是在發(fā)布停牌公告前。經(jīng)過一波三連漲，股價(jià)來到3.68港元/股。

值得注意的是，在金茂酒店2017年7月-2018年一季度前后股價(jià)維持較高位時(shí)期，正值公司結(jié)束早期分紅不足，大股東參與補(bǔ)貼段，以及麗江金茂酒店轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式階段。而隨著這段兩項(xiàng)舉措作用余溫漸消，金茂酒店的股價(jià)再?zèng)]能回到5.35港元/股的高點(diǎn)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對(duì)新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)表示，金茂酒店是以商業(yè)信托形式上市的，商業(yè)信托的股價(jià)取決于其可供分配的現(xiàn)金流，而高端酒店由于固定成本較高，折舊與攤銷以及管理成本對(duì)經(jīng)營性現(xiàn)金流消耗較大，導(dǎo)致可供分配的現(xiàn)金流相對(duì)有限，且成長性較差，因此金茂酒店的股價(jià)表現(xiàn)低迷。此外，他補(bǔ)充道：“商業(yè)信托適合租金收入穩(wěn)定的商用物業(yè)。”而金茂酒店的部分項(xiàng)目位于旅游城市，收入必然受旅游淡旺季影響。

股價(jià)在一定程度上反映了公司的經(jīng)營業(yè)績與市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的預(yù)期。金茂酒店的業(yè)績和股價(jià)走勢(shì)一樣沒有走出上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。除上市首年外，其營業(yè)收入一直在25億元至26億元之間，毛利潤長期在14億元-15億元之間。但凈利潤表現(xiàn)卻著實(shí)差強(qiáng)人意，從上市首年的7.16億元不斷下跌，到今年上半年降至-1.57億元，同比虧損約3.2億元，凈利潤同比下滑高達(dá)195%。

這一表現(xiàn)與當(dāng)年金茂的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展相符。拆分前，酒店業(yè)務(wù)就不是很搶眼，方興地產(chǎn)2013年財(cái)報(bào)顯示，2012年酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.61億港幣，約占集團(tuán)全年收入總額的10%。

敗走麗江 高端酒店發(fā)展空間收窄？

金茂酒店私有化的第二條理由是受目前新冠疫情和全球各國旅游業(yè)限制等影響，私有化符合長期發(fā)展。

據(jù)浩華管理發(fā)布的《2020年中國國內(nèi)旅游市場(chǎng)景氣報(bào)告》顯示，受疫情影響，2020年上半年中國國內(nèi)旅游市場(chǎng)的景氣指數(shù)下滑至-121，較去年同期跌146個(gè)指數(shù)點(diǎn)，達(dá)歷史最低。

金茂酒店2020年上半年年報(bào)顯示，公司營業(yè)收入為6.11億元，同比下降50%；凈利潤虧損1.57億元，同比下降195%；毛利為3.14億元，同比下降56%。

分業(yè)務(wù)來看，酒店板塊上半年經(jīng)營收入為3.36億元，較上年同期下降62%；租賃收入為1.92億元，較上年同期下降17%；其他收入主要包括金茂大廈88層觀光廳收入和物業(yè)管理收入，較上年同期下降22%。受疫情影響，直至今年5月金茂大廈的所有觀光項(xiàng)目才全面開放。

從入住率看，據(jù)新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年金茂酒店3432間客房平均入住率為31.79%，同比下降56.83%；累計(jì)平均房價(jià)為1025元，同比下降9.77%；累計(jì)平均每間房收益為326元，同比下降62.18%。

一家企業(yè)的風(fēng)格一旦形成就如同基因一樣擁有穩(wěn)定性，即使在細(xì)胞分裂時(shí)也能精確地復(fù)制自己。專注于高端路線一直是金茂風(fēng)格，從開篇提及的金茂大廈起這種風(fēng)格一直延續(xù)到它的住宅，酒店、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。

在酒店業(yè)務(wù)端，金茂酒店用“所有物業(yè)均位于中國一線城市和旅游熱點(diǎn)的黃金及優(yōu)質(zhì)地段。”這樣的文字介紹自己旗下產(chǎn)品，無形中凸顯出自己產(chǎn)品的高端調(diào)性。除優(yōu)越的地理位置，動(dòng)輒每晚超千元的房費(fèi)也凸顯著它的高端調(diào)性。

此外，與國際知名酒店集團(tuán)合作運(yùn)營再次顯示著它的高端調(diào)性。在金茂酒店上市平臺(tái)下的8家酒店中有7家是與希爾頓、萬豪等知名酒店集團(tuán)合作運(yùn)營的。

這種運(yùn)營方式，在早年市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)雙方都是雙贏的，一方面國內(nèi)酒店開發(fā)者用國際酒店集團(tuán)完善的內(nèi)部運(yùn)營開拓市場(chǎng)；另一方面，各知名酒店集團(tuán)靠開發(fā)者在選址，建筑設(shè)計(jì)等方面的優(yōu)勢(shì)也能打響國內(nèi)聲譽(yù)。

但隨著中國市場(chǎng)開放的深入，國際酒店品牌正下沉在中國的布局，如定位中端市場(chǎng)的希爾頓歡朋，進(jìn)入中國6年已經(jīng)使項(xiàng)目簽約總數(shù)超過460家。此外國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店在下沉市場(chǎng)表現(xiàn)也不甘示弱，華住董事長季琦曾公開對(duì)外表示：“我們要開到三四線城市，開到小鎮(zhèn)上去。”

與此同時(shí)，走高端產(chǎn)品線的金茂酒店旗下某些在旅游熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目已經(jīng)表現(xiàn)出疲軟之勢(shì)。

麗江金茂酒店是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰蛔ㄔ谟颀堁┥斤L(fēng)景區(qū)里的豪華酒店，雖可以近距離體驗(yàn)雪山風(fēng)景，但業(yè)績表現(xiàn)并不理想。2018年中期業(yè)績會(huì)上張潤紅透露，麗江金茂自2014年開業(yè)以來，現(xiàn)金流連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)。而從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，入住率低是導(dǎo)致其現(xiàn)金流吃緊的原因之一。2014-2016年麗江金茂酒店的平均入住率分別為15.8%、37.9%、41.5%，一直位于資產(chǎn)包中8家酒店的末位。

2018年初，麗江金茂酒店改原先的委托管理經(jīng)營模式為特許經(jīng)營方式，并將其城區(qū)的部分與雪山部分分開運(yùn)營，分別為麗江金茂酒店?凱悅臻選以及麗江金茂璞修雪山。財(cái)務(wù)總監(jiān)張潤紅在2018年中期業(yè)績會(huì)上表示“這是不得已的選擇”。此番操作之后，該酒店平均入住率終于超過50%，但與其他7家金茂酒店依然有差距。

除了麗江項(xiàng)目外，金茂酒店資產(chǎn)包中入住率高的項(xiàng)目都是位于一線城市核心地區(qū)的酒店，這些酒店可以滿足住客旅游，商務(wù)雙重需求。反觀，位于旅游城市的酒店，除金茂三亞希爾頓酒店外，其他3家酒店的入住率都與一線城市核心地段酒店有著不小差距。2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，位于一線城市核心區(qū)域的酒店入住率皆在85%以上，而位于旅游城市的酒店，最高入住率來自金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，為68.4%。

2018年中期業(yè)績會(huì)上張潤紅表示：國際酒店品牌在大城市能夠發(fā)揮很大的品牌溢價(jià)，但對(duì)于二線城市甚至像麗江這樣的三線城市，這種作用以及其所能帶來的客源增量是非常有限的。

一面是以麗江項(xiàng)目為代表的二三線城市酒店入住率不佳，另一面是部分國際酒店集團(tuán)在中國發(fā)力下沉市場(chǎng)，那么國內(nèi)高端酒店市場(chǎng)是否已經(jīng)趨于飽和？

對(duì)此，羅蘭貝格交通運(yùn)輸旅游行業(yè)全球合伙人于占福認(rèn)為，疫情期間，國際酒店集團(tuán)也沒有明顯放緩在中國開店的計(jì)劃，這是他們對(duì)中國酒店業(yè)新生機(jī)會(huì)的看好，即使是下沉，各酒店集團(tuán)所進(jìn)入的市場(chǎng)，仍然是定位于當(dāng)?shù)氐淖罡叨藯l線，從該角度看，高端酒店在中國仍然面臨著增長機(jī)遇。

但是，于占福也指出，高端酒店在本次疫情中受到的沖擊在全行業(yè)中也更為嚴(yán)重。他解釋道，高端酒店的客群主要以高端商務(wù)人士，高端個(gè)人旅游為主。疫情期間，出于防疫安全和公司整體經(jīng)營成本的綜合考慮，這部分人群住店率銳減，導(dǎo)致高端酒店的入住率下滑明顯。在此情況下，如果酒店應(yīng)對(duì)沖擊的其它對(duì)沖抓手相對(duì)匱乏，則所面對(duì)的經(jīng)營挑戰(zhàn)就更大。

“產(chǎn)品單一，抗風(fēng)險(xiǎn)性低”常出現(xiàn)在證監(jiān)會(huì)對(duì)上市企業(yè)招股書的審核意見中。如今，以高端業(yè)務(wù)為抵抗風(fēng)險(xiǎn)的金茂酒店也在疫情下顯現(xiàn)出產(chǎn)品單一，抗風(fēng)險(xiǎn)性低的問題。當(dāng)然，這是眾多國內(nèi)外高端酒店今年上半年所共同面臨的問題。世界第一酒店集團(tuán)萬豪酒店，今年一季度營收46.81億美元，同比降低7%；二季度營收為18.6億美元，同比下降65.0%。業(yè)績大幅下滑也同樣出現(xiàn)在希爾頓，凱悅等知名酒店集團(tuán)身上。

金茂酒店未來是否還有上市機(jī)會(huì)？

誠如金茂酒店在公告中所言，公司股票流動(dòng)性差和疫情雙重因素疊加，加重了公司對(duì)資金的渴求。數(shù)據(jù)顯示，金茂酒店今年上半年負(fù)債率達(dá)到73.08%，為上市以來最高，而流動(dòng)比率僅為0.16%，短期償債能力較弱。

在負(fù)債高企的情況下退市，盡管上市融資路堵死，但金茂酒店融資渠道依然有多種。柏文喜說：“退市后，金茂倒是可以通過抵押借款，經(jīng)營性物業(yè)貸款等形式來解決資金鏈問題。”

此外，中國金茂在公告中透露，如果能夠?qū)嵤m然可能會(huì)對(duì)集團(tuán)中短期的財(cái)務(wù)業(yè)績等產(chǎn)生負(fù)面影響，但中國金茂可以更靈活地開展必要的資產(chǎn)組合調(diào)整，并做出與集團(tuán)長期目標(biāo)相符的戰(zhàn)略決策。

對(duì)此，外界一直有聲音認(rèn)為，未來酒店業(yè)務(wù)和商業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)合并二次上市。中國金茂內(nèi)部人士就該觀點(diǎn)回應(yīng)新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)：“這個(gè)猜測(cè)暫時(shí)離（公司規(guī)劃）得有點(diǎn)遠(yuǎn)，還無法回答。”

我們不妨簡單梳理一下金茂商業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程。

2005年，金茂開始涉足商業(yè)，首個(gè)項(xiàng)目是上海的金茂大廈J?LIFE。2013年，中國金茂成立商業(yè)事業(yè)部，并提出五年具備上市條件的目標(biāo)。

2016年金茂推出城市級(jí)/區(qū)域級(jí)商業(yè)項(xiàng)目“覽秀城”。作為項(xiàng)目主導(dǎo)人的寧高寧不僅在項(xiàng)目起名上展露出要超越自己打造的萬象城、大悅城兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還在2016年中國金茂商業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)發(fā)布會(huì)上表示，金茂往前走，就必須要進(jìn)行創(chuàng)新，而且是突破性的，不是簡單的在樓體外立面進(jìn)行改造，在樓內(nèi)增加一些活動(dòng)就可以的。

然而，從金茂商業(yè)近幾年的發(fā)展來看，商業(yè)成長速度并不快。2019年，中國金茂商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營收入為14.47億元，占公司總收入的3%，較去年下滑1%。總建筑面積約79萬平方米，較去年增加1萬平方米。

而備受關(guān)注的覽秀城的成長速度也緩慢。2019年年報(bào)披露，僅有長沙覽秀城處于開業(yè)狀態(tài)，南京金茂匯處于升級(jí)覽秀城狀態(tài)，青島、張家港兩地覽秀城項(xiàng)目處于籌開狀態(tài)。2019年10月，中國金茂發(fā)布的“2212”戰(zhàn)略提出，計(jì)劃在5年內(nèi)完成20座覽秀城的布局。除了去年四座已披露的覽秀城動(dòng)態(tài)，2020中期業(yè)績公告中顯示武漢、天津兩地將布局覽秀城項(xiàng)目。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金需求大的特點(diǎn)也讓不少經(jīng)營者苦惱。REITs被認(rèn)為是可以平衡風(fēng)險(xiǎn)收益的上市方式之一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新加坡凱德集團(tuán)更是用實(shí)踐證明了這一點(diǎn)，但REITs產(chǎn)品一直沒有在國內(nèi)推出。

今年四月底，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs意見稿發(fā)布，雖不涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但國內(nèi)從事商業(yè)地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的人似乎感覺離屬于自己領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品推出又近了一步。

商業(yè)地產(chǎn)上市愿景、成立輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)、基建公募REITs的推出等都加大了對(duì)金茂未來將商業(yè)和酒店板塊合并上市的想象空間。即使短時(shí)間國內(nèi)公募REITs無法推出，柏文喜指出，金茂酒店還是可以在未來選擇類REITs或公司等對(duì)自己更為有利的形式再度上市。

盡管金茂酒店會(huì)否再上市還是未知，但合理規(guī)劃旗下各酒店的發(fā)展方向，盡力縮小旗下各家酒店之間的業(yè)績差距，提升企業(yè)的運(yùn)營能力，以保持更為穩(wěn)定的入住率才是金茂酒店退市后亟需思考與解決的問題。如此，若金茂酒店能夠再上市，才不會(huì)重蹈覆轍，也才有可能真正重拾資本市場(chǎng)對(duì)其的信心。

*本文來源：新地產(chǎn)，作者：柳瑤，原標(biāo)題：《金茂酒店退市背后的兩點(diǎn)選擇性 “失誤”｜“企”色》。