亚洲免费一区二区|久久精品丝袜高跟鞋|99re6热在线精品视频播放|国产日韩精品一区二区三区在线|日日骚一区二区

我想在今天下午三個小時的時間里，跟大家分享目前國內旅游地產行業當中的發展路徑和發展手法，同時在這個過程當中，也會跟大家分享一些我認為目前在國內做的比較優秀的案例。

旅游地產，我認為是先有旅游再有地產，既然是這樣的發展路徑和思考過程。我們就更需要在旅游地產的打造過程當中，去思考旅行者需要的是什么，他們生活層面的需求和精神層面的需求到底是什么。

我要跟大家分享的這些案例，都是一些在操作過程當中我們認為他可以成功的一些元素，但是為什么說在旅游地產的領域當中，每一個案例其實他沒有可復制性，我們把別的案例放到其他的企業身上，你會發現沒有所謂的復制性。

正是因為每一個市場，不同的區域，他們消費者的痛點是不一樣的，如果我們可以抓到真正的痛點的話，也許才有可能幫助旅游地產走向成功，這個就是我今天要分享的東西。 

首先我們來看一下傳統旅游地產的開發模式，基本上我們會從旅游地產的核心的驅動力來進行分類總結，第一種叫做以自然資源驅動型的旅游地產，第二種叫做以主題產品驅動型的旅游地產。

旅游地產常規的發展的類型就是分為我們在圖上看到的這六種，就是一種是以自然驅動型的，包括濱海旅游地產，濱湖、山地，另外還有一個無中生有型的，包括主題公園、高爾夫和溫泉，我們會把常規的旅游地產分為這六大類。

一般來講，我們把全國的旅游地產分為六個主要的區域，第一大區就是海南島，它是中國旅游地產最為集中，開發量最大的區域。第二大區域也是目前整體發展非常好的一個區域，就是以成都、重慶、貴陽和昆明為主的西南板塊，這些區域中旅游地產的開發路徑會更注重文化旅游特色，同時西南板塊也被認為是繼海南島之后，開發量和項目量最大的一塊區域。第三大區域則是長三角板塊，它主要是滿足大城市群落的5+2的消費的需求；還有就是環渤海板塊、兩廣板塊和東南板塊。

大家有沒有發現這六大區域，除了環渤海以外基本上都是長江以南地區，這其實跟中國人喜歡以水而居，喜歡溫潤的生活習慣和旅游習慣是相關的。第二個特點則是東北客群喜歡到南方去，他們更趨向于溫潤的環境和比較多的水景觀。第三個特點是在這么多的旅游地產當中，當地如果連一點資源都沒有那是不行的，在旅游地產當中水系的運作非常的普遍，這個也是跟中國的消費習慣和旅游習慣是相關的。

以水資源為主題的這種旅游地產，往往是很多消費者更愿意選擇的度假地，所以大多數的旅游地產都依附與這種資源。

現在我們來看幾個案例，這個是惠州—碧桂園十里銀灘，整體上看它的配套并不是非常多，而是依附由海灘和礁石所組成風景線，做能夠欣賞景觀的住宅產品，這種類型就是所謂的景觀地產。這個海灘是保持最完整最清潔的一個海灘，并擁有長沙灣的美譽。

我們再看第二個案例，這個是峨眉—七里坪旅游度假區，它依山而筑，是峨嵋山重要的組成部分。區域條件得天獨厚，整個占地的面積是11平方公里，海拔是1300到1500米左右，常年的氣溫在24度左右，最高的時候他的氣溫也不超過27度，森林覆蓋率達到90%，這個項目是以自然資源為核心的旅游地產。

在過去的五年當中，山區的旅游地產項目不多，是因為當時的交通不是很發達，相對而言，海邊或者是湖邊更容易到達。如果地區本身通達性不好的話，會帶來客流無法導入的問題。

近兩年，隨著很多鐵路、機場線的開通，越來越多的山區成為發展旅游地產的溫床，因為在這些地方我們更容易發展養生、養老地產或者是禪修等等。

那接下來我們看這個案例，這個案例大家應該都比較熟悉，是觀瀾湖，是世界最大的、具有國際標準的高爾夫球場，也是中國第一個獲得美國PCA認證職業大賽的場地，這個項目把世界的高爾夫帶入了中國。

它最獨特的一點是，基本上每一個球場甚至每一個洞都是由世界知名的高爾夫球手來設計打造的，所以說這個是典型的主題型的旅游地產的開發類型。

對于自然資源型的這種旅游地產而言，主要是借景開發，絕大多數的濱海旅游地產、商業旅游地產都是屬于這種類型。這個是我們通過三到四年的旅游地產測算以及項目的分布的歸納之后得出這樣的一張地圖，這七個圈圈基本上就是目前中國發展自然資源旅游地產最為集中的幾大區域。

由于稀缺的資源占有度是這一類的項目的核心的競爭力，所以說在項目開發前期如何評價自然資源是非常重要的。

往往我們會依托自然資源做幾個板塊的打造，比如說旅游的吸引度，我到底用什么樣的主題吸引消費者？如何去借景造勢，借景開發？設計怎樣的景觀小區？基本上最核心的出發點就是把我們能夠依托資源無限放大。

在自然型的旅游地產當中，發展比較好的幾大區域，包括千島湖風景區，集合大量的酒店，包括云南玉龍雪山景區，目前為止有23000萬的游客，在這個地方開發旅游地產是有保障的，包括四川和峨嵋山的風景區，黃山風景區等等，這些地方本身都是知名的景區，而且也擁有足夠的游客量，在這些周邊開發旅游地產，相對來講，不管從市場的容量上也好，還是消費的動機也好都相對比較有保障。

旅游市場和就業市場的伴生關系是比較矛盾的地方，他會吸引到兩部分的市場，但是這兩部分的市場是相對獨立的。今天講到旅游地產是包含旅游和地產兩個板塊，在開發旅游地產的時候所面對的目標客群也是兩個部分，一個叫做旅游消費客群，一種叫做度假物業投資客群，這兩個客群之間沒有一個非常正向的轉化關系。

所以我們簡單來說一下，比如說游客市場一般包括外面的觀光客，本地的休閑客，專項的旅游者；那另外置業客群當中有房產投資者，有改善性置業者。

在旅游地產過去的幾年當中，主要是以地產銷售為主，所以大家都會把房屋的銷售的收入和業績作為整個項目盈利考核的指標。所以就需要通過旅游的經營來實現整個資產的升值，通過地產的銷售確保各個階段現金流的穩定。

旅游地產開發的時候，他比早期以自然資源為主的開發旅游地產要高級一點，你高爾夫球場做了好了之后，會有很多目標性的客群，為了更方便的打高爾夫會考慮買一套房子，在這個項目開發過程當中他不是一個伴生關系，而是一個共生的關系，兩者之間是相輔相成的。

同樣的，旅游客群和置業客群也是相輔相成的，旅游的消費者很有可能會轉化為物業的投資者，但是想說一個非常簡單的問題，今天我們在看到很多高爾夫地產在銷售的過程當中，會發現很多的開發商會運用一個手段，是你買一套高爾夫的別墅，他會送你比如說一年到三年的惠及，因為他的消費客群很有可能轉化為他的投資客群的，所以說這兩部分的客群在這樣的一種類型項目開發當中，他是有一個比較密切和直接的一個共生的關系，我們看到這兩個圈圈在當中有一塊是重疊的，他叫做中長期的度假客，而且是主題產品的愛好者。

大家知道全世界最大的迪斯尼在哪里嗎？在美國的奧蘭多。

那再問一下全世界最小的迪斯尼在哪里？香港。

全世界經營最好的迪斯尼是哪里？日本。

再問大家一個，你們知道全世界經營最差的迪斯尼在哪里？

是法國巴黎，基本上是虧本的狀態，因為法國人很高傲，他會認為美國的文化對他是一種入侵，他認為迪斯尼是入侵法國主要的一個端口，所以法國人不愛去迪斯尼。那日本為什么會很好，因為日本人對動漫的文化是非常青睞的，當中80%以上的消費者基本上都是日本人，所以說一個迪斯尼的成功與否和當地的這個消費的支撐力很有關系。

我們再看迪斯尼為什么會成功，因為他是一個產業鏈，為什么中國沒有辦法快速的成長為迪斯尼的模式，是因為迪斯尼是整個產業鏈代表的名詞。

迪斯尼最早的時候出了一系列的動畫片，從純素描版進入動畫版和彩色版的。當這部動畫片家喻戶曉的時候，迪斯尼公司思考說，我們如何讓消費者除了看到我的影片之外，還能夠更多的觸摸到我的形象，所以他建造了主題公園，他希望有很多人對于童話的想象和對于卡通人物的想象不只是在電視屏幕里面看到，他希望有一個場景是可以觸碰的。這個是第二步，他制造了場景。

第三步就是他發現很多人去玩過這個主題公園之后，需要把一些東西帶回家去，因為主題公園不是一個頻次很高的消費場所，他跟我們常規講的商業不一樣，于是就在主題公園里面放了非常多跟這些主題內容和故事相關的一些小的消費的商業，然后希望你把這些物品帶回家去，在你的生活當中反復的出現，這個是第三步。

基于這一步就做到了品牌的授權，讓沒有通過迪斯尼主題公園購買到物品的小朋友大朋友，通過商品授權的形式，在你生活的方方面面都可以接觸到迪斯尼LOGO和形象內容，他是一款完整的產業鏈。

我們會發現大型主題公園的產業鏈上是相通的，而這個是目前中國主題公園沒有做到的，因為它需要有各方面的收入，地產收入是很好的一塊，包括旅游項目運營的收入，土地價的收入，品牌服務的收入，商業贊助，還有包括最大的衍生消費品的收入，擁有這些才可以完整健康，并在市場當中存活。

第二部分要跟大家分享的是幾大趨勢：第一個是很多旅游地產在選址的時候會呈現布局兩地化的趨勢，一種是經濟相對貧困的地區，另外一種是經濟相對比較發達的地區。

大家從消費者的層面上分析一下，旅游實際上是一個需要考慮到消費者的一件事情。旅游本質上是你去另外一個地方體驗完全不同的生活，為什么很多人喜歡旅游？是因為他有好奇心；但是為什么又有很多人怕旅游？是因為他無法產生安全感。這個就是為什么說人比較多的地方，他更容易聚集更多的人，這是跟消費者的消費心理是有關系的。

所以就是說在經濟比較發達的地區，會比較容易聚攏人氣，因為各方面的配套設施比較完善，當然這些地方也有一些限制，比如說政府對你的支持不會非常大。那經濟貧困的地區為什么適合發展旅游呢，基本上中國比較好的山水資源都在經濟很貧困的地方，這些地方相對來講他的交通通達性比較差，不太容易到達，很多大量的基礎配套也比較的難做，但是這些地方的資源品質是很優秀的，而且他的破壞的程度也比較少，也能得到更多政府的支持。 

越來越多的旅游地產發展區域趨向于主題化和品質化。從物業屬性來說，以前很多人會把這個傳統的旅游地產當做第二居所，他不是滿足你居住需求的一個地方，他是滿足你的休閑度假需求或者是養老養生的需求。現在旅游地產發展的趨勢會從第二居所往第一居所的形式在轉變，因為我們前面講到，有一些地方他其實已經成為城郊休憩地產。

我舉個非常簡單的例子，秦皇島那邊有個項目非常的有意思，他第一期賣掉的洋房和別墅里面，有很大一部分的人是用來做第一居所的，我們采訪過相關的購買者，他們說基本上從市中心堵兩個小時回到家，跟回秦皇島的時間是差不多的，而那邊相對來講空氣非常好，又是靠海邊，所以說真的是有一部分北京人把那個當做第一居所去買的。如果未來高鐵開通之后，從北京到秦皇島的也就半個小時的時間。

第二個，從置業的目的來講，很多人買房都是為了投資，08年的時候，海南島經歷了最旺的投資熱潮。有一個叫做鳳凰島的項目最后是14萬一個平米，但是很多人還是去買，因為他們覺得買賣之后可以賺錢，確實是有一部分人賺到了很多錢，但是這個泡沫很快就被吹爆了，現在這個價格跌地非常的厲害，變成5萬左右，純粹把旅游地產當做投資目的來買房的這波趨勢也已經過去了。

現在很多人買旅游地產會集合自己多方面的需求，投資也是其中非常重要的目的，除了投資之外，還有改善型的養老型的。比如說我們今天在長三角看到大量的旅游地產，實際上很多人都是為父母買的，讓父母去養老的，或者是比如說在靠近上海東海，是因為很多的家庭希望把小朋友送到離東海比較近的國際學校去。所以消費者在購買旅游地產的時候，他的目的開始變的多元化和復合化了。

第三個趨勢則是原來的概念支撐開始真正的轉化為產品支撐，旅游和地產變得同樣的重要，本質是旅游度假區或者是以旅游為產業區的發展會更符合未來消費者，以及整個市場的需求。

除此之外，還有一點非常重要的發展趨勢，就是現在由于政府對于開發商進入到旅游地產領域的要求越來越高，他會給到你很大的土地，所以說現在的旅游地產不是小而精而是大而全，這個全是非常重要的。政府會要求在批地的時候，把地產旅游加關聯的產業都放到這個里面，他會在這種基礎上去考核開發商本身的一些開發和拿地的能力。

另外一個趨勢，高度資源再造，以前我們說旅游地產的盈利模式就是大地產的收入加上旅游收入，我舉幾個例子，無錫有一個很有意思的項目叫做田悅東方，那是個特別有情懷的項目，最早的時候他做了一批別墅，后來發現這個別墅賣不掉，后來便請來了臺灣的親近農場，對他前面將近1500土地進行改造，還原整個鄉村原有面貌，并加入了很多體驗性的內容。引進了動物樂園這樣的概念，把這些羊、牛、羊駝放到里面，引來了大量的消費者。同時他也有一些營收，比如說他開始賣蔬菜了，他在這個項目里種了自己的桃子，叫做田園東方水蜜桃，每一年的時候都會給買過這個項目物業的，或者是有過消費的這些財富階層送他的水蜜桃和蔬菜，他會有一些關聯性的產品，這個是一個例子。

在這些的基礎之上，還看到了另外的一個趨勢。前面所講的自然資源型的旅游地產開發，都是在傳統模式的基礎上進行的分類，但是實際上，由于現在整個產業在向著多元化的方向發展，我們再用傳統的方式來進行分類的時候，就已經很難了。

第三個要講的就是新型旅游地產開發模式的思考。

我們在旅游地產新趨勢下，傳統的開發模式會遭遇到很多的難題，根據核心資源來劃分旅游地產的模式對于理解不同旅游地產本身特征幫助不是特別大，經過這幾年的研究和分析之后，我們認為旅游地產可以從驅動力的角度可以解讀旅游地產的開發模式，那旅游地產的開發他不是因為某一個單純的驅動因素作用的結果，而是整個驅動系統共同作用下的結果，這個過程是比較復雜的，但同時又存在非常鮮明的層次性。

影響旅游地產的原動力是旅游吸引力和地產吸引力，次生動力包括政府的行為，包括開發企業的行為。

根據以上的視角我們把現有的這個旅游地產在新時期的旅游地產分為三種類型：都市商旅文綜合體，成交游憩地產和旅游目的地產。

都市商旅文綜合體，比如說萬達商旅城，他有一個標志性的產品叫做出河漢界，這個是把文化旅游休閑和相對的元素綜合在一起，這個我們歸納為商品的綜合體。

城郊休憩地產，位于大型城市群落的周邊，他能夠吸引來自大型群落的群體，東壩河是位于秦皇島地區，這個項目也是滿足大量的北京客群。

旅游目的地產，滿足的是消費者長期度假和遠程度假的需求，比如說金茂雪山集團，他們在麗江做了一個金茂雪山語。

都市商旅文綜合體

以城市本地居民的休閑需求為依托的城市休閑特色商業區，一般是位于城市市中心或者是交通比較便捷的城市近郊，比如萬達的商旅文項目，成都的太古里，深圳的OCT等等，他基于對當地的文脈深挖，重新打造一個片區商旅的綜合體。

另外一種是叫做改造并擴建傳統的商業街區，在保留特色的傳統上加入時尚元素，使之變成一個可以供本地居民外國消費者以及外地消費者消費休閑的區域，像上海的新天地，北京的798等等。

商旅文綜合體選址有什么要求？第一，要在經濟比較發達的一二線城市，對當地的客群是有很高的要求和基礎。第二，項目主要是以本地居民休閑娛樂非為主的，同時他還要兼顧外地游客的需求。

很多人會說我們做一些旅游類的商業小鎮，是不是把所有的關注點放在外國人身上，其實這個是錯誤的。真正的一些有生命力的以文化旅游為主題的商業街區一定把本地客群作為最根本的商業客群，旅游者的消費的內容和本地的消費內容是不一樣的。

以新天地為例，他整個業態當中最多的業態是什么？有休閑的，有酒，咖啡，統稱餐飲。為什么他放休閑餐飲業態最多，因為休閑餐飲業態是整個旅游文化類的商業小鎮當中最主要的一個業態。誰是這種業態最常規的消費群體？就是北京客群！你沒有辦法依靠外地人或者是外國人不斷的來喝咖啡。第三，是項目的核心物業，因為商業同時還會有辦公酒店配套物業。

城郊休憩地產

城郊休憩地產是指從核心城市周邊三小時車程范圍之內區域型的旅游地產，一般游客逗留時間為兩到三天。隨著不斷的發展和成熟，這種項目逐漸向第一居所轉型。城郊休憩地產在選址上最主要的要求是距離核心城市車程不能超過3小時。

城郊休憩地產的發展有主要的幾個特征：第一，主要位于消費能力較高的一線城市的周邊，以吸引核心城市中有消費能力的客群來此消費的。第二，核心客群主要的行為是周末的休閑度假，那停留時間一般在2到3天。第三，目標消費客群前來選擇的交通工具，基本上都是以高鐵、火車以及自駕車大巴城際交通為主，這個就可以解釋為什么黃山以前不發達，現在可以吸引長三角的客群？因為現在有飛機直航了，有高鐵了，可以帶動大部分的客群快速便捷導入這個區域當中。隨著中國高鐵的開通，我們也會發現未來“5+2休閑區”會越來越多。

城郊休憩地產目前主要分布在幾大經濟區域的地區，比如說長三角，比如說環渤海，比如說珠三角和川渝板塊。城郊休憩地產通常是依托資源打造的主題的度假產品，擁有豐富的產品配套以吸引周邊具有消費能力的一些城市客群來此消費，所以這種項目主要通過借市打造主題鮮明的產品，解決大型城市在周末沒有地方去的客群，只要借助這個市場就可以了。

城郊休憩地產在開發過程當中，對自然資源、社會資源、運營資源進行完整的整合，來形成涵蓋傳統旅游、特色娛樂、休閑度假互為補充的綜合旅游產品體系。

旅游目的地產

旅游目的地產是指面向全國的消費客群的旅游地產類型，是以中長期度假客群為主要的消費客群，其核心特點是客源市場的輻射范圍是比較廣的，通常位于全國性的知名景區或者是旅游度假區。

由于和客源地之間的距離較遠，這一類項目非常依賴航空或者是鐵路等區域大交通。這個就解釋了為什么麗江沒有以前那么紅火，其實是因為大理截留了一部分的麗江的游客，大理政府把原來大理到麗江要4個半小時的車程縮短到現在的一個小時20分鐘，大理政府為了截留麗江的游客，還開通了更多的去往一線城市的直航飛機，所以大理今年的游客增長量非常的大，而麗江的客棧是一路下跌。

把全國的旅游目的地產分為三個梯度，第一梯度就是海南，海南的配套也比較好，除此以外海南除了擁有濱海和熱帶雨林稀缺的自然資源。第二個是云南，云南擁有豐富的山景和水景。

第三梯度最有發展前景的，有著大山大河資源的一些地方，開發還不夠完善和成熟，那現在這些地方的旅游地產都屬于起步的階段，但是他的產品比較單一，而且檔次也比較低，這些地方在未來發展大型綜合型的旅游地產方面還是有非常大的發展的潛力的。

旅游目的地產實際上是以片區整體開發的模式為主的，規模上都比較的大，而且多數情況下是采用了基礎設施先行，旅游產品跟進，住宅物業提升價值的開發的次序，所以先是大交通解決，然后開始挖掘地方的人文和自然的元素，發展一些相關的旅游度假和觀光型的產品，最后才做物業價值的提升，這個路徑基本上就是已經想明白來的開發商在做旅游地產常規的一個路徑。

總結而言，我們會把評價因素分為旅游地產的吸引力，旅游資源的等級，地產市場的吸引力，外部的支持力度等，對旅游地產類型進行分類，幫助我們抓住項目特征，做好項目的開發與運營。