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百友們，大家好！今晚跟各位一起討論主題公園與旅游地產的互動關系，主題公園和旅游地產都是近幾年中國很火爆的！

主題公園與旅游地產的互動關系，要從主題公園的核心競爭力和旅游地產開發與主題公園的建設模式談起。主題公園，其實質是現代都市的休閑娛樂區。隨著生活水平的提高，人們對休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產品。

旅游地產是從大型主題公園演變而來的一種復合房地產模式，是旅游與房地產相互滲透與融合后產生的新興業態。它的出現是旅游業和房地產業各自發展到一定階段的必然產物，是供給與需求雙方聯合推動而成的衍生物。旅游地產有自己的內在規律和特征，在世界各地獲得了蓬勃發展。

旅游地產的出現最早要追溯到主題公園，從單一的主題公園到完整意義上的大型旅游休閑社區經過了較長的探索過程，而該產品形態一經產生，隨即在全球范圍內獲得了飛速的發展。

主題公園的概念

1.主題公園是旅游業發展到一定階段的特殊產物。

它是在旅游者的審美需求和休閑娛樂方式選擇日益多樣化的條件下，依托大量投入（智力、財力、人力、物力等）而建立起來的為旅游者服務的旅游活動場所。

2.主題公園是一種相對于傳統旅游景區而言的新型旅游景區。

傳統旅游景區有兩種類型，即以自然遺產為主體的自然旅游景區和以文化遺產為主體的人文旅游景區。前者如廬山風景名勝區、桂林山水風景名勝區、五大連池風景名勝區等等，后者如北京故宮、西安古城、敦煌石窟、萬里長城等等。

3.主題公園是注重一個或多個主題的創意、策劃與塑造的旅游景區。

所謂“公園”只是借用傳統意義上的“公園”概念，用來為旅游景區的空間形態和形象定位；而“主題”是指人工創作出來的一種具有震撼力效果的游園線索，讓旅游者參與其中并獲得特殊感受；“主題”的創意、策劃、塑造在主題公園中居于核心位置。

4.主題公園是一種具有特殊旅游活動規律的旅游景區。

主題公園內景點的布局、娛樂活動的組織、游覽線路的設計、接待服務的方式等都具有與傳統旅游景區截然不同的差異性。

5.主題公園是旅游企業對旅游資源進行開發后形成的旅游景區，是直接提供給旅游者消費的旅游產品，以滿足旅游者的多種需求和選擇。

旅游地產的概念

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目可稱為旅游地產。旅游地產的特點和優勢主要表現在：旅游地產是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。 

講了旅游地產和主題公園的概念之后，接下來講一下旅游地產的分類和發展特征。

1.旅游地產的分類

旅游景點地產：指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。

旅游商務地產：是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。

旅游度假地產：指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館以及用于分時度假的時權酒店等。

旅游住宅地產：主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

2.旅游地產發展特征

旅游地產發展城市間發展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。

同時，由于中國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。

旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化除了以主題公園為依托的旅游地產外，目前中國的旅游地產市場基本呈現出綜合化、多元化的發展態勢。

眾多旅游地產，已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產項目逐步興起，旅游房地產的運作方式逐漸綜合化、多元化。

主題公園與旅游地產相互促進

在國內，將主題公園開發和房地產結合而成了 “主題公園+地產”的獨特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應下，越來越多的開發商開始運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅游復合地產，“小公園大地產”的開發模式已經向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經顯露無遺。

相對于其他單純的旅游或房地產項目，主題公園與旅游房地產項目的互動最主要的特色和優勢在于其項目組合的開放性、娛樂休閑環境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產。

這些優勢可極大地增強本項目的吸引力，并有效避免因與其他項目定位同構化而帶來惡性同業競爭。由于該產品形態符合旅游業和房地產業產業升級的內在要求和市場需求趨勢，

因而，它必將獲得快速、持續的發展，從而成為復合型產業的一種全新業態。

華僑城模式

先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園

華僑城及屬下四大主題公園：“錦繡中華”、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷。

除了四大主題公園以外，華僑城還根據大型旅游休閑社區的功能要求，陸續建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術館、暨大中旅學院、華夏藝術中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。

后做地產——“波托菲諾”：旅游地產的先驅

項目特色

由于華僑城內四大主題公園的開發成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環境，使周邊環境之優美就是比做“皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕含山、北靠高爾夫練習場和華僑城花園，環擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環境，為這一房地產項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。

良好休閑環境放大生活內涵：在波托菲諾，生活更多地體現為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態、景觀資源是自然界造化的結果，但經過合理的規劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區中來，成為社區的公共部分，被所有社區居民享有，成為社區鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環境。

體現波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷主題公園不僅是業主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。

深圳東部華僑城

華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅游＋地產”模式推廣到北京、上海、長沙、成都的同時，還在深圳東部啟動一個規模更大的旅游項目，即擁有50%權益的“東部華僑城”。

華僑城以總價3.5億元就拿到這片土地，項目總投資30億元。

主題公園與旅游地產的優勢

1.主題公園與旅游地產的開發帶來了大量的低成本土地儲備且升值空間巨大。

2.主題公園開發和復制迅速提升旅游地產的整體價值并獲得可觀溢價。

3.主題公園作了造景開發模式有效解決了景區資源稀缺所帶來的發展瓶頸和束縛。

主題公園與旅游地產，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發與房地產物業開發，是旅游與房地產兩個主流產業融合形成的交叉產業，但又絕不僅限于這兩個產業本身。它依托旅游的空間位移基礎，借力旅游搬運，服務游客消費，形成地產房產開發和營銷，從而構建一種新型的產業模式。

總體來看，主題公園與旅游地產的出現依托著旅游資源，基于人們對旅游地的需求從一般觀光轉化為休閑度假，進而轉化為居住或生活度假時，出現的一種物業形式，或者是一種財產形式。

主題公園與旅游地產的開發，可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業的發展，為當地居民提供就業崗位，提升地區的生活居住條件，促進城市經濟向旅游休閑化發展，從而對城市化進程起到推動和促進作用。

另外，旅游休閑綜合體與城鄉互動發展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創新的城市化模式，具有重要的引擎作用。主題公園與旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游地產的發展前景

1.旅游地產發展前景廣闊

中國經濟的增長和人們生活水平的提高，為國內的主題公園和旅游地產發展打開了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經過這個過程。人均GDP到達六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求。

中國從上世紀九十年代開始，主題公園+旅游地產的開發模式也在逐漸興起。根據國家旅游局的測算，未來中國也將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。再加上近幾年中國迅猛的主題公園建設熱潮，必將帶動旅游地產的巨大需求和發展。

2.從“小旅游、大地產”到“大旅游、小地產”

旅游地產在國內的發展歷史不長，但包括開發商等在內的市場參與者通過市場操作實踐，已在開發理念上發生了一些根本性的變化。隨著旅游地產的發展和相對成熟，開發商逐漸意識到旅游地產是一項系統工程，包括環境整治、資源整合、產業重組和住宅建設，最終的目的是區域價值的提升和社會效益的最大化。

所以，旅游地產的核心在于旅游項目的前期導入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎上實現龍頭旅游資源的再造，特別是主題公園的吸引力。

打造旅游地產的關鍵點

第一，旅游地產活動營銷本身不能解決長期的發展問題，我們要把項目建立在長期的、可實施的項目上。

第二，地方經濟的發展需要多元化的產業支撐，旅游需與產業結合，關注產業轉型、就業趨勢轉型等問題非常重要。

第三，金融服務業是催化劑。

旅游地產必須要有景觀、綠地、生態系統，如果沒有生態系統如何放松身心體驗自然

旅游主題要嵌入藝術，我們看看歐洲、美國真正成功的項目，都是藝術家集中的社區。強調整個環境的塑造，還應包括著力打造社區舒適、新穎的生活方式。

綜上所述，主題公園與旅游地產的完美融合，成就房地產的快速發展，提高地域價值，帶動周邊經濟，主題公園與旅游地產模式成開發商新寵。每年一度的中國主題樂園發展論壇，不僅吸引了主題樂園運營商、酒店運營商、游樂設施供應商，還吸引了保利地產、富力地產、萬科地產等眾多房地產開發商前來參加。這就證明了主題公園對地產的足夠影響力。

好了。今晚跟各位一起討論的問題就到這吧。講的不對的地方還望大家批評指正！

百友提問

何志雄：是否國家對旅游產業的戰略定位和對房地產業的政策調控而催生了旅游地產新概念？

林煥杰：這個問題還不能簡單定義。

黃細花：東部華僑城很成功，對旅游地產既愛又恨，愛是因為他們有資金會造房子，恨是他們主要做房子旅游投資很少，占據好的旅游資源，從惠州巽寮灣的旅游地產把房子都建在沙灘上，而且都是高樓大廈，所以說又愛又恨，還是恨多點。

林煥杰：是的！

何志雄：近期傳聞山西煤老板集體轉行搞旅游（山西煤老板做地產是必然的），是很大幅度的跨界投資，對旅游業來說:是喜是憂？

林煥杰：要看這些老板怎樣做項目，如果他們真真正正去做項目，搞旅游搞項目都沒問題，但關鍵是他們自己搞還是請專業機構來弄，不要浪費資源把這個行業搞混了，他們有大量資金圈地，但又搞得亂七八糟的，那就浪費了資源，如果是有序按照市場來弄是沒問題的，他們參與市場也是件好事。

任國才：林總，現在國家對房地產市場的宏觀調控，對旅游地產的地產銷售去化率產生很大影響，對旅游地產的發展是利大于弊，還是弊大于利？對下一步旅游地產發展會有何影響？

林煥杰：任總，您好！你提到這個問題，我也經常在考慮；國家對地產宏觀調控，對旅游地產還是有影響的，總體來說是利大于弊；這個問題也比較復雜，那么下一步旅游地產發展還是有影響的，這個旅游地產不但居住涉及地產也涉及娛樂和旅游，很多方面，和整個國民發展和居民生活相關，還有更多功能。

* 本文作者：林煥杰，香港鴻嘉股份有限公司執行董事。

* 旅游百人會面向中國旅游界同仁搭建跨行政區、跨所有制、跨產業鏈的溝通、交流、互助、合作平臺，是公益性非盈利互助合作組織，目標是成為中國旅游業界EMBA。《百人茶社》是由百人會創設的互聯網專業沙龍，旨在通過旅游行業專業人士間的相互交流，分享實踐經驗，展示研究成果，探討行業熱點，促進協同合作。