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“萬通六君子”之一易小迪，在地產(chǎn)市場一直較為低調(diào)，但最近因李亞鵬欠債4000萬元一事再被關(guān)注，緣由是他的房企陽光100在2015年接盤，成為李亞鵬曾主導(dǎo)的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的操盤方，而這一小鎮(zhèn)也恰是前述債務(wù)的肇始之地。

易小迪的陽光100曾一度高光，那是2004-2008年，其連續(xù)5年位列全國百強房企前十，只是現(xiàn)在曾經(jīng)的很多“小弟”紛紛踏進千億房企序列時，陽光100卻還是百億級別。

在公開信息中，易小迪被認為個性穩(wěn)健，尤其1993年海南房地產(chǎn)泡沫后，使其更為求穩(wěn)，乃至被貼上“佛系”、謹慎的標(biāo)簽。

易小迪曾在接受媒體采訪時提到，自己是一個膽小的人，過分的謹慎使企業(yè)失去了很多擴張良機。

自然，他也不是完全不想擴張，包括在文旅地產(chǎn)方面的拓展，既有其帶領(lǐng)企業(yè)轉(zhuǎn)型的考慮，也有尋求為企業(yè)拓展領(lǐng)域的意圖。

只是，他接盤的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)如今依然困境難去，這成為一個典型注腳。

搖擺中轉(zhuǎn)型文旅，困境待解

陽光100的命運走向，隨著掌門人易小迪的兩次轉(zhuǎn)型決定，浮浮沉沉。

2014年，在易小迪的推動下，陽光100在港交所成功上市。也是在這一年，這家傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，開始向非住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

陽光100轉(zhuǎn)型的一個考慮是，側(cè)重重運營和服務(wù)，以減少利潤率較低的住宅開發(fā)比例，提高公司整體利潤水平。但是，硬幣的另一面是，運營和服務(wù)其實比較“重”，既講究運營服務(wù)能力，且資金回報期長，不像住宅項目開發(fā)那么“簡單甚至粗淺”，也由此帶來不少“坑”。

2015年，易小迪加碼文旅地產(chǎn)，他看中了在李亞鵬手里“搖搖欲墜”的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，意圖盤活。

2015年6月，陽光100以1.938億元接手雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目51%的股權(quán)，彼時，該項目正面臨客流短缺、去化率低、銷售單價不斷走低等頑疾。易小迪接手后，將小鎮(zhèn)由住改商，調(diào)整為街區(qū)綜合體。

即將酒店式公寓變?yōu)榭蜅＃囆g(shù)酒店、藝術(shù)家工作室變?yōu)殚_放式街區(qū)業(yè)態(tài)，商業(yè)形態(tài)成為主體。另外，此前每棟190-300平方米的別墅被打開圍墻，產(chǎn)權(quán)分割成29-35平方米的商鋪，或分割成6-8間的返租式公寓，每套面積在22-55平方米之間。

外界曾評價，易小迪接手該項目是明知不可為而故意為之，雖被認為是行業(yè)內(nèi)最懂地產(chǎn)、最會造房子的人之一，但其做文旅地產(chǎn)未必內(nèi)行，易小迪沒能化腐朽為神奇，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的去化情況仍然不景氣。執(zhí)惠梳理陽光100財報發(fā)現(xiàn)，2015年-2020年5年間，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目銷售回款金額總計僅為 2.16億元。

由于缺乏高周轉(zhuǎn)與過硬的融資能力，陽光100不可避免的遭遇了轉(zhuǎn)型陣痛期。2015年至2018年，公司資產(chǎn)負債率均在80%以上，業(yè)績慘淡。在此期間，性格佛系又謹慎的易小迪在住宅和非住宅業(yè)務(wù)中間搖擺不定，緣由在于轉(zhuǎn)型并沒有實現(xiàn)陽光100“新業(yè)務(wù)占公司半壁江山”的預(yù)期。在2017年中期業(yè)績會上，易小迪表示將“逐漸提高住宅比例，優(yōu)化我們的回款”，走上回頭路。

頭頂著資金壓力這把達摩克利斯之劍，易小迪賣項目、賣地拯救現(xiàn)金流危機。

據(jù)公開資料，2019年，陽光100出售住宅項目權(quán)益相應(yīng)物業(yè)價值117億元，確認稅后收益19.24億元。重慶陽光100、卓星集團、東莞清園孵化器、溫州中信昊園等均成為公司出售的標(biāo)的資產(chǎn)。其中，其麾下最大的項目廣東省清遠市清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)物業(yè)開發(fā)項目出讓予佳兆業(yè)，重慶國際新城項目和慈云寺老街項目出讓予融創(chuàng)，總計套現(xiàn)約60億元。

住宅用地相較于商業(yè)和公寓用地，能更好地去化，回籠資金更快。因此，頻繁賣地，與其說是為了轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備，不如說是易小迪的一場“自救”。

2019年，陽光100迎來了第二個轉(zhuǎn)折點。彼時的易小迪終于意識到，魚與熊掌難兼得，于是他放棄了住宅業(yè)務(wù)和綜合體并行的做法。

在陽光100 2019年中期會議上，易小迪做出了一個決斷——離開住宅主流房地產(chǎn)市場，全力出擊由商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓、文旅小鎮(zhèn)組成的創(chuàng)新產(chǎn)品線。

這三條創(chuàng)新產(chǎn)品線，標(biāo)示著易小迪為陽光100準(zhǔn)備的三條賽道：以阿爾勒文旅小鎮(zhèn)為代表產(chǎn)品的郊區(qū)大盤，以鳳凰街為代表的商業(yè)街區(qū)綜合體，以及喜馬拉雅服務(wù)式公寓。

文旅扮演的角色作用也被提升。在陽光100 發(fā)布的2019年中期報告中，易小迪設(shè)想，文旅產(chǎn)品將成為陽光100今后發(fā)展的重要業(yè)務(wù)板塊。

其中，讓人較為好奇的是，易小迪對環(huán)京文旅市場也很看重。2019年9月，陽光100高調(diào)宣布入股環(huán)京文旅項目熱河山谷（根據(jù)陽光100 2020年財報，2020年熱河山谷的合約銷售面積為312平方米、合約銷售金額僅510萬元，去化表現(xiàn)較冷）。

從2018年起，陽光100已在環(huán)京多處布局，通過股權(quán)收購獲取陽光100天塔喜馬拉雅及陽光100南開喜馬拉雅兩個項目。

2020年7月，位于河北興隆的“陽光100·北京的阿爾勒”項目亮相，按照城市規(guī)劃，興隆乃至承德一直大力發(fā)展面向京津的旅游產(chǎn)品。

要知道，2017年，北京出臺最嚴限購令，環(huán)京第一圈層城市受到直接關(guān)聯(lián)，市場低迷。2019年時，連環(huán)京房企“三駕馬車”之一的華夏幸福都已現(xiàn)頹勢，而一直自稱“膽小”的易小迪卻重倉環(huán)京，著實有些令人摸不著頭腦。

轉(zhuǎn)型是形勢所趨，只不過易小迪“踩點”不是很好。

將資金和精力投入到需要大量前期投入，周轉(zhuǎn)回款又慢的商業(yè)街區(qū)綜合體和文旅小鎮(zhèn)中，是一門聰明的生意嗎？被認為謹慎佛系的易小迪有自己的執(zhí)著與考量。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)，隨著住宅市場趨于飽和、重點房企融資新規(guī)起步，國內(nèi)的住宅市場結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)強者更強、弱者更弱的局面，中小房企卷不到多少市場份額，盈利空間會持續(xù)惡化。因此，以陽光100等為代表的中小型房企尋求差異化創(chuàng)新發(fā)展，是安身立命之法。

陽光100轉(zhuǎn)型的底氣，來自于易小迪口中具備優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)土儲，且易小迪的錢大多都花在土地上了。

執(zhí)惠查閱陽光100的年報發(fā)現(xiàn)，2014年起，陽光100土儲量一直在千萬平方米左右的水平。截至2020年12月31日，陽光100總土儲面積為1047萬平方米，對應(yīng)貨值近2000億元。按照易小迪接受公開采訪的說法，就算按照每年200億元的銷售節(jié)奏計算，陽光100的土地可以賣十年。

而巨大的土儲也為陽光100的轉(zhuǎn)型提供空間，一方面，開發(fā)現(xiàn)有土儲可以維持當(dāng)前的業(yè)務(wù)擴張；另一方面，既有的存量項目本身也是陽光100轉(zhuǎn)型的來源之一。

陽光100 2020年財報披露，隨著長三角土地升溫，陽光100在溫州儲備的一級開發(fā)項目趨于成熟，價值會逐步釋放。

易小迪還有幾個難題？

按照易小迪的設(shè)想，從住宅業(yè)務(wù)中抽離出來以后，文旅業(yè)務(wù)將成為陽光100今后的重要業(yè)績支撐之一。

但設(shè)想歸設(shè)想，成績?nèi)绾芜€要靠數(shù)據(jù)說話。

根據(jù)陽光100 2020年財報披露的數(shù)據(jù)來看，陽光100轉(zhuǎn)型成效并不明顯，盈利仍然以住宅銷售為主，合約銷售金額占到總銷售額的73%。

上文已經(jīng)提到，熱河山谷和雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的去化率較低，2020年在售的6個阿爾勒小鎮(zhèn)項目去化預(yù)估也不夠理想，陽光100 在2020年財報中披露的合約銷售總額為47.94億元。

沒有突出的文旅項目、既有項目去化率也不算高，陽光100的文旅轉(zhuǎn)型目前只能稱作平平無奇。

圖片來源：陽光100 2020年財報

如今卸下“萬通六君子”光環(huán)的易小迪，作為一名獵手少了些“血性”。佛系的性格使他錯失了諸多良機：2003年，國內(nèi)施行招拍掛土地制度，當(dāng)其他房地產(chǎn)商瘋狂搶地完成原始積累時，易小迪在開拓品牌。2009年，一線城市房價快速上漲之時，陽光100卻做出將重心轉(zhuǎn)至二三線城市轉(zhuǎn)至三四線城市的誤判。一再錯過紅利期，曾經(jīng)的一線房企種子選手，現(xiàn)在淪為中小型房企。

2020年，疫情把易小迪的步調(diào)又打亂了，文旅項目及商業(yè)街銷售受到不小的影響。易小迪不得已重新加大了大型住宅項目的開發(fā)比例，同時加大一級土地開發(fā)力度。

3月30日，陽光100中國發(fā)布2020年度業(yè)績公告顯示，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約57.6億元，同比下降約30.5%；歸屬公司擁有人凈利潤約4.4億元，同比下降75.7%。

對于2020年業(yè)績，易小迪應(yīng)該是憂大于喜的。

喜在超額完成業(yè)績目標(biāo)。在2020年中期報告中，陽光100保證全年銷售任務(wù)過百億。今年年初，陽光100披露其2020年實現(xiàn)合約銷售金額105.3億元，完成全年目標(biāo)的105%。

不過要知道，2019年合約銷售目標(biāo)為150億元，2018年合約銷售目標(biāo)為175億，雖確有疫情影響，但目標(biāo)額連年下滑也屬實，背后或映襯著其對市場環(huán)境的預(yù)判、以及對自身業(yè)績提升信心的不足。

憂在何處？接下來易小迪需要操心的幾大難題，是高企的償債壓力，流動性危機，還有可持續(xù)性存疑的現(xiàn)金流來源。

償債能力，看凈負債率、現(xiàn)金短債比。陽光100 2020年年報顯示，公司凈負債率高達186.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為76.2%，非受限現(xiàn)金短債比為0.24，短期償債能力低。由此，重點房企融資新規(guī)的“三條紅線”全部被陽光100踩中，身處“紅檔”行列，意味著不得新增有息負債。

3月1日，陽光100公告稱，已于公開市場回購并注銷7.5億港元于2023年到期按4.80厘計息的可轉(zhuǎn)換債券。標(biāo)普認為，鑒于參與其中的債券持有人獲得的收益低于初始所承諾，本次回購為折價回購，相當(dāng)于違約。

據(jù)統(tǒng)計，目前陽光100中國存續(xù)境外債券4只，存續(xù)規(guī)模6.28億美元，其中有3只將于今年到期，到期規(guī)模超5億美元，截至2020年底，陽光100中國擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物30.71億元，其面臨集中兌付壓力較大。

公司的債務(wù)情況也引起評級機構(gòu)的警惕，標(biāo)普將陽光100中國的發(fā)行人信用評級被下調(diào)至“CCC-”。

文旅項目周期長，前期資金投入大，目前涉足企業(yè)的基本模式是通過住宅業(yè)務(wù)“輸血”文旅業(yè)務(wù)。專注于非住宅的易小迪，頻繁售賣狀況不佳的項目回籠資金，化解現(xiàn)金流壓力，難免讓人質(zhì)疑，靠什么來持續(xù)穩(wěn)定地補充現(xiàn)金流？

此外，根據(jù)陽光100 2020年財報，其產(chǎn)品庫存已達到190億元，接下來如何加快庫存產(chǎn)品去化？易小迪面前的壓力不小。

綜上，債務(wù)高企，信用狀況疲軟融資難度加大，償債能力存疑，給本就盈利狀況不佳的陽光100蒙上了一朵烏云。

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