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全面評估，不分前提輕易認為酒店虧損為異常是不科學的。本文論及酒店經營虧損和財務虧損兩種虧損情況，一定時期內，兩種虧損都是合理的。（趙煥焱工作軌跡：從傳遞知識到創造知識，從知識到智識，化智識為方法。

照片為趙煥焱在三亞考察酒店

內容包括：中國酒店投資的多種目的；酒店的六層皮；酒店的三大經營；酒店投資成本構成；酒店經營成本構成；與利潤有關的指標；酒店的兩種虧損；重置價和折舊對酒店利潤的影響；與利潤有關的數據指標。

參考數據：美國整體酒店業2009年的RevPAR為53.53美元，毛利率為34.0%。美國豪華酒店的每年現金凈回報通常在3%至4%之間，與30年房屋貸款利率相似。

一、多維度評估的原因

全球最理想的投資是金融、房地產、稀有資源三大類，酒店業包含了金融、房地產兩大類的優點。酒店業的現金流確保，不存在超市、賣場等應收賬款、多角債務問題，客戶付賬是即時進行的，酒店投資還可以在全盤財務上發揮重要作用。個別獨立知識產權的酒店品牌甚至成為稀缺資源，因此而包攬了理想投資的所有三大類。

中國酒店投資目的往往是多元的，中國酒店投資的目的包括：地方政府要求開發商，開發商需要品牌酒店提升地塊價值，等等。因為目前中國沒有酒店投資的進入門檻，因此酒店投資供大于求成為必然，相比較，日本通過調節增加酒店的接待能力達到供求關系平衡；美國酒店協會運用政治影響力來壓縮新客房的供應。

中國酒店基本要被剝五層皮，其中少數酒店還有第六層皮，可憐的酒店充當了太多的功能。酒店的第一層皮是招商的彩禮，以表皮獲取地皮，因為項目計劃中有酒店而拿到地皮；酒店第二層皮是抵稅的神器，酒店巨額投資抵充了可觀的所得稅；酒店第三層皮是品牌溢價，高大上的酒店品牌提升整個地塊價值；酒店第四層皮是抵稅第二春，酒店開業后的折舊、攤銷進一步抵充所得稅；酒店第五層皮是對酒店本身投資回報的要求，酒店已經被剝了四層皮的事實已經被忽視，現在冷酷無情地要求酒店自身的投資回報；酒店的第六層皮是品牌輸出，建立獨立知識產權的酒店品牌，對外全權管理或特許經營，繼而上市，以后的發展就看修煉的程度，前途無量，不可估量。如果酒店出讓，雖然剝皮權利喪失，但也最后一次剝了酒店的皮。

中國酒店業承擔了業務經營、資產經營、資本經營三大經營，業務經營看凈利潤率，資產經營看交易時候重置價的實現，資本經營看品牌輕資產運作。在中國不動產價格上升的情況下，業務經營下降成為必然，因為有資產經營的上升相抵；資本經營主要方式是股票上市與產業信托。不動產價格的走勢左右中國酒店業的業務經營狀況，因此租賃經營也非常困難，因為不動產價格的上升決定了租賃成本的上升。

酒店投資成本細分中，建筑物成本與物業價格有關、非建筑物成本與檔次有關、軟成本與專業程度和文化特色有關、土地成本與地段價格有關。

趙煥焱提供酒店建造各項成本構成參考模型：室內裝飾45%、機電設備20%、土建15%、各階段咨詢顧問及軟件10%、園林景觀5%、其他5%（不包括財務成本）（僅供參考，不同類型的酒店因類型而異）。

趙煥焱提供酒店經營各項成本構成參考模型：人工30%；折舊11%；維修5%；能耗14%；物耗8%；凈利潤2.5%；管理費8%；還本付息、攤費、其他13.5%；稅收8%（其中營業稅5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，地方教育附加費為營業稅的3%）（僅供參考，不同類型的酒店因類型而異）。

酒店稅費近20種，其他包括企業所得稅、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、增值稅、城鎮土地使用稅、義務植樹統籌費、綠化費、公共場所空氣質量檢測費、垃圾處理費、殘疾人安置費等。

二、與利潤有關的指標

（一）我們經常使用的指標包括：

1、毛利潤=營業收入-（人工、能耗、低值易耗、洗滌、維修、銷售費用、營業稅等經營成本）。

2、毛利潤率=毛利潤/營業收入。

3、凈利潤=毛利潤-（利息、折舊、攤銷、所得稅、管理費、許可證費、特許經營費、物業租金、資本重置金、房產稅、物業稅、建筑保險、公眾責任險、非員工保險、設備租賃、利息支出等非經營費用）。酒店稅費近20種，其他包括企業所得稅、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、增值稅、城鎮土地使用稅、義務植樹統籌費、綠化費、公共場所空氣質量檢測費、垃圾處理費、殘疾人安置費等。

4、凈利潤率=凈利潤/營業收入。

5、資本化率=凈利潤/投入資本。

國內外各酒店集團旗下輕資產的全權委托和特許經營酒店的營業收入是不能并表的。

（二）美國上市公司財務使用的指標包括：

1、毛利潤=營業收入-營業成本。

2、毛利潤率=毛利潤/營業收入。

3、運營利潤=毛利潤-（銷售費用+行政費用+研發費用+折舊攤銷+利息）。

4、營運利潤率=營運利潤/營業收入。

5、凈利潤=運營利潤+、-（非運營利息+資產出售+其他收益+稅收+少數權益+附屬公司權益+特別項目+會計變更+已終止運營業務+非經常項目）。

6、凈利潤率=凈利潤/營業收入。

國內外各酒店集團旗下輕資產的全權委托和特許經營酒店的營業收入是不能并表的。

三、酒店的兩種虧損

酒店虧損包括經營虧損和財務虧損，經營虧損就是毛利潤（營業收入剔除人工、能耗、物耗等）為負，財務虧損是凈利潤（毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費等）為負。

新開業酒店第一年經營虧損是正常的，因為樹立酒店知名度、落實客戶市場等等都沒有條件完成。

酒店開業后6年甚至更多時間財務虧損是正常的，酒店作為商業地產有40年的經營時間，酒店的黃金收獲期是開業后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎，包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過高。

四、重置價和折舊對酒店利潤的影響

資產重估之物業公平值收益與利潤有關。例如2015年3月11日，萬達酒店發展有限公司公告，2014年虧損約為1.76億港元，比較2013年盈利1.91億港元。減少主要是由于2014年錄得投資物業估值虧損凈額約1.21億港元，而2013年則錄得估值收益凈額約9310萬港元，而集團投資物業的公允價值減少主要由于福州商業中心區的商用物業競爭加劇所致。

香港自2005年1月開始實施的新會計制度規定，公司須每年按市值重估旗下投資物業的價值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計算投資物業公平值收益前盈利2570萬美元、下降66%，計入后凈利潤2.15億元、同比上升8.49%。

國內房屋建筑物采用重置成本法的具體評估值＝重置全價×成新率；重置全價=建筑安裝工程綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本+利潤+銷售費用；成新率=打分法確定的成新率×60%+年限法確定的成新率×40%。機器設備采用重置成本法評估價值 = 重置全價×綜合成新率。

我們經常在酒店交易的資產評估及上市公司財報中看到遞延所得稅資產、遞延所得稅負債。如企業按照10年提折舊、但是稅法要求按照20年提折舊，企業多提的部分是遞延所得稅資產；反之則是遞延所得稅負債。企業提折舊的程度與實繳所得稅額有關，企業多提折舊致使稅前利潤減少從而減少了所得稅。 

五、與利潤有關的數據指標

判斷行業利潤的基礎數據是酒店的日常經營數據。中國已經有若干專業雜志開辟《趙煥焱數據》專欄，趙煥焱數據的原則是數據的五看五不看和數據的五個階段。

1、數據的五看五不看

（1）一看同比不看環比，因為酒店經營有淡季旺季之分，淡季、旺季之間的環比毫無意義；

（2）二看季度同比不看月度同比，例如2015年春節2月19日，2014年春節1月31日，2013年春節2月10日，春節前10天酒店經營慘淡，月度同比沒有可比性；

（3）三看分檔次的數據不看混合的數據，把房價2000多元和200多元平均是不合理的；

（4）四看全體統計不看抽樣統計，抽樣調查一般都不提供樣本數量，抽樣調查的樣本數少或單一會形成失真；

（5）五看每間可供房收入（RevPAR），不看平均房價和平均出租率分開的比較，因為8000元房價會有20%的出租率，90%的出租率會有200元的房價。

2、數據的五個階段

是每間可供房收入、營業收入、毛利潤率、凈利潤率、資本化率。

（1）關鍵經營指標每間可供房收入（RevPAR，等于平均房價乘以平均出租率，具有同口徑持續可比性）。美國賓州大學喬-W-奧尼爾教授1999年至2002年期間考察千余家美國飯店后根據數據庫用回歸分析法得出預算的數學模型，引入中國后成為營收水平、投資回報的評估標準，以單個客房每天的收入作分子，其資產價值為分母，在分子為1的情況下，分母分別為經濟型720、中檔規模634、全套服務948；全套服務中供餐飲910、不供餐飲1003。現在我國絕大部分酒店做不到這個千分之一，筆者2003年對照上海若干酒店是符合甚至超過的，上海五星級酒店的RevPAR 在2006年甚至超過新加坡和香港地區。

（2）營業收入是在客房收入的基礎上增加餐飲等其他酒店收入。

（3）毛利潤率在文章開頭已經說明，這里不再重復。

（4）凈利潤率在文章開頭已經說明，這里不再重復。

（5）酒店投資可行性評估和酒店交易都涉及資本化率，資本化率即投資回報率，酒店評估值等于凈利潤除以資本化率。

3、凈現值和內部收益率

酒店投資可行性評估和酒店交易又都涉及到凈現值（NPV，Net PresentValue）和內部收益率（IRR，Inner rateof return)。

（1）凈現值（NPV，Net Present Value）通俗說是未來的錢按一定的折現率換算成現在值多少，是將一個投資項目存續期各年發生的凈現金流量（=現金收入-現金支出）按折現率折合成現在的金額，再減去原始投資額按折現率折合成的現在的金額，得出的差額。例如現有1元錢、折現率10%，則1年后的1.1元就相當于現在的1元、2年后的1.21元相當于現在的1元。

（2）內部回報率（IRR，Inner rate of return)，又稱內部收益率，是指項目投資實際可望達到的收益率。內部回報率實質上是能使項目的凈現值等于零時的折現率。內部收益率是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率。內部收益率是一項投資可望達到的報酬率，是能使投資項目凈現值等于零時的折現率。就是在考慮了時間價值的情況下，使一項投資在未來產生的現金流量現值剛好等于投資成本時的收益率，計算內部收益率的前提本來就是使凈現值等于零。如果不使用電子計算機，內部收益率要用計算的一般方法是逐次測試法，以若干個折現率進行試算，直至找到凈現值等于零或接近于零的那個折現率。在計算凈現值的基礎上，如果凈現值是正值，就要采用這個凈現值計算中更高的折現率來測算，直到測算的凈現值正值近于零。再繼續提高折現率，直到測算出一個凈現值為負值。如果負值過大，就降低折現率后再測算到接近于零的負值。根據接近于零的相鄰正負兩個凈現值的折現率，用線性插值法求得內部收益率。內部收益率越高說明投入的成本相對地少，但獲得的收益卻相對地多。內部回報率法的優點是能夠把項目壽命期內的收益與其投資總額聯系起來，指出這個項目的收益率，便于將它同行業基準投資收益率對比，確定這個項目是否值得建設。使用借款進行建設，在借款條件（主要是利率）還不很明確時，內部收益率法可以避開借款條件，先求得內部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內部收益率表現的是比率，不是絕對值，一個內部收益率較低的方案，可能由于其規模較大而有較大的凈現值，因而更值得建設。所以在各個方案選比時，必須將內部收益率與凈現值結合起來考慮。

＊本文作者：趙煥焱，華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家，上海社會科學院旅游研究中心特約研究員，執惠旅游專家作者。