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過去五年融資額全球第二大喜達屋資本集團（Starwood Capital Group，SCG）于1991年成立，是一家專業的地產基金管理公司，過去5年已累計完成了146億美元的私募股權型地產基金的募集，在2015 PERE Top 50中排名第二，僅次于黑石集團。

在過去24年里，喜達屋集團累計收購了650億美元的資產，當前管理資產總額440億美元，擁有或管理過的資產包括84000套公寓、5500萬平尺的寫字樓、5000萬平尺的零售物業、2500座酒店、49000個住宅地塊等。

喜達屋資本集團當前的業務線主要由以下幾部分構成：

1）全球機會型地產投資，集團已累計發起了13只私募地產基金，包括9只機會型基金，2只酒店基金，2只不動產債權投資基金。

2）正常履約的不動產債權（Performing Real Estate Debt）投資，區別于集團旗下以不良資產投資為主的私募不動產債權投資基金，喜達屋資本集團透過由其管理的商業地產抵押貸款REITS公司Starwood Property Trust（NYSE: STWD）和在倫敦交易所上市的商業地產抵押貸款投資基金Starwood European Real Estate Finance（LSE: SWEF）投資于正常履約的商業地產抵押貸款，截至2014年底，這兩家上市公司已經累計完成180多億美元的投資。

3）酒店管理集團，上世紀90年代，喜達屋資本集團曾通過一系列并購和品牌整合創造了全球最大的酒店管理集團喜達屋酒店管理集團Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE: HOT）；在從喜達屋酒店管理集團成功退出后，喜達屋資本集團又在2011年成立了一家新的酒店管理集團SH Group，目前SH Group旗下有兩個全新的酒店品牌，環保風格酒店1 Hotels和豪華酒店Baccarat。

4）零售物業投資，由喜達屋資本集團發起并管理的Starwood Retail Partners，管理了美國的29處社區商業中心，總可出租面積2,700萬平尺，總市值60多億美元。

5）抵押貸款證券化服務商，喜達屋資本集團透過其管理的REITS公司STWD的子公司LNR Property LLC和Hatfield Philips為美國和歐洲市場上的CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業地產抵押貸款支持證券）提供債務違約時的特殊服務。

6）住宅業務，金融危機期間，喜達屋資本集團收購了住宅領域的大量不良資產，并以此為基礎成立了3家公司，即，住宅土地投資公司Starwood Land Ventures，該公司已經在美國的3個州收購了60多個社區的17,000多個住宅地塊；住宅開發公司TRI Pointe Homes（NYSE: TPH），該公司于2013年在紐交所上市，當前主要聚焦于美國西海岸的住宅開發市場；以及經營獨棟住宅出租業務的Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE: SWAY），它是在2014年從Starwood Property Trust（NYSE: STWD）中分拆出來的一家獨立上市的REITS公司，當前旗下已有7000多套獨棟住宅可供出租或出售。

7）地產證券投資，2004年喜達屋資本集團成立了喜達屋地產證券公司Starwood Real Estate Securities（SRES），SRES主要從事地產證券投資業務，它是一家在SEC注冊的投資顧問，并于2005年發起了第一只地產證券的對沖基金Dirigo。

8）能源基建業務，2008年，喜達屋資本又成立了能源事業部，Starwood Energy Group聚焦于天然氣和可再生能源的生產及傳輸設備投資，透過旗下兩只能源基建基金喜達屋資本已累計募集資金23億美元，完成了價值40億美元的投資交易。

9）油氣資源投資，新成立不久的Starwood Oil & Gas作為能源事業部的延伸，將聚焦于北美地區的油氣資源投資。

綜上，喜達屋資本集團今天的業務范圍已經延伸到能源、基建、對沖基金等領域，但作為過去五年來募集資金規模僅次于黑石集團的全球第二大地產基金，喜達屋資本集團最吸引投資人的還是它的不動產投資業務。

截至2015年3月，集團已累計完成13只地產基金的募集，包括9只全球投資的機會型基金、2只酒店專項基金、2只不動產債權投資基金，其中僅有1只基金出現虧損，即，2005年進入投資期的七號基金（SOF VII），截至2014年底，該基金的投資價值較初始投資成本低25%。而同一時期進入投資期的喜達屋酒店一號基金（Hotel I），雖然也一度遭遇損失，但截至2014年底，已扭虧為盈，累計資產升值幅度7%。

實際上，喜達屋資本以酒店資產為主的基金或酒店專項基金的業績表現一直較好，內部回報率在同期全球私募地產基金中排名在第一或第二個四分位；而集團旗下以住宅或其他領域投資為主的機會型基金，則表現出較大的業績波動，因此，酒店行業的專業化優勢成為喜達屋資本集團區別于其他地產基金的一大特色。

締造全球最大酒店管理集團

喜達屋酒店集團的神話是如何創造的？

說起喜達屋資本集團，國內的投資人可能并不熟悉，但卻大多聽說過喜達屋酒店管理集團（Starwood Hotels & Resorts Worldwide）。喜達屋酒店集團是全球最大的酒店管理集團，截至2014年12月，共管理了1200多家酒店，旗下有威斯汀、喜來登、福朋、豪華精選、W酒店、瑞吉、艾美、雅樂軒、元素、Tribute十大酒店品牌。但喜達屋酒店管理集團為什么叫“喜達屋”（Starwood）？它又和喜達屋資本集團之間有什么關聯？

其實，喜達屋酒店管理集團雖然有名，但它的歷史卻并不長，它的成立要溯源到1993年喜達屋資本集團二號基金的成立。喜達屋資本集團創立于1991年，通過住宅領域的不良資產收購賺取了第一桶金，1993年，喜達屋資本集團發起了二號基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集資金1.02億美元。在二號基金的支持下，1994年，喜達屋資本集團收購了瀕臨破產的酒店類REITS公司Hotel Investors Trust（HOT）的大部分不良債務，并將旗下一號基金和二號基金所持有的酒店資產都置入到上市公司HOT中，以換取HOT公司75%的股權，重組后的HOT共持有了47家酒店權益，成為當時美國最大的酒店REITS公司，從而為喜達屋酒店集團的誕生奠定了基礎（今天喜達屋酒店管理集團的股票代碼仍沿用HOT）。

1995年，喜達屋資本集團旗下基金又聯合高盛集團以5.37億美元從日本公司手中買下了威斯汀酒店（Westin）品牌。此后，喜達屋資本集團更換了威斯汀的管理團隊，并重新規劃威斯汀的品牌形象和市場定位，在兩年多的時間里，就使威斯汀品牌下的酒店數量就從70家增加到120多家。1998年1月在喜達屋資本集團的關聯人士回避表決的情況下，HOT的股東高票通過了以16億美元代價收購威斯汀酒店集團的決議。以威斯汀品牌為核心，HOT被重組為喜達屋酒店管理集團Starwood Hotels & Resorts Worldwide，而喜達屋資本集團的創始人Barry S. Sternlicht則出任喜達屋酒店管理集團的新CEO。

繼威斯汀之后，1998年，喜達屋酒店集團又以146億美元的總價收購了ITT Sheraton公司，獲得了喜來登（Sheraton）、福朋（Four Points by Sheraton）、豪華精選（The Luxury Collection）三大酒店品牌。到1998年中期，HOT的市值已經從1994年剛收購時的800萬美元上升到200億美元。

在Barry Sternlicht的領導下，喜達屋酒店集團不僅通過品牌收購實現了規模擴張，還創建了一系列新概念酒店，包括于1998年創建的豪華精品酒店品牌W Hotel和1999年創建的豪華酒店品牌瑞吉（St.Regis），其中，W酒店更被視為最成功的酒店品牌之一。而作為喜達屋酒店集團的創始人，Sternlicht本人一直擔任酒店集團的CEO直到2004年，此后他開始全面回歸喜達屋資本集團的投資業務，專注于地產基金的管理。

但他與喜達屋酒店集團之間仍保持著緊密的合作，2005年，在喜達屋資本集團的助力下，喜達屋酒店集團又新添了一個品牌成員，即，法國的艾美酒店（Le Meridien）。艾美酒店集團創建于1972年，此后幾經易手，到2001年已深陷財務困境的艾美酒店集團被野村證券收購，2003年12月，雷曼兄弟買下了艾美酒店的優先級抵押貸款部分，不過由于債臺高筑，失去了投資能力的艾美集團面臨債務違約的壓力。2005年，雷曼找到喜達屋資本集團，雙方決定聯手買下艾美酒店的所有權，并助其恢復投資能力。交易中，喜達屋酒店管理集團買下了艾美酒店的品牌和管理合同，而喜達屋資本集團則聯合雷曼兄弟買下了艾美酒店旗下的32間豪華酒店的所有權。截至2014年，喜達屋資本集團已出售了其中30家酒店的所有權；但這些酒店仍將由喜達屋酒店集團管理，而在全球范圍內，艾美品牌下的酒店已經擴展到130多家。

打造下一個喜達屋酒店集團

離開了喜達屋酒店集團的Barry Sternlicht一直希望再造一個喜達屋。回歸喜達屋資本集團后，Sternlicht在2005年發起了兩只地產基金，即，七號基金（Starwood Global Opportunity Fund VII，SOF VII）和酒店一號基金（Starwood Capital Hospitality Fund I，Hotel I）。其中，七號基金以地產領域的機會性投資為主，募集資金14.75億美元；而酒店一號基金則聚焦于酒店領域的機會投資，募集資金9億美元。

在七號基金和酒店一號基金及三只跟投基金（SDL Co-invest Funds）的支持下，2005年喜達屋資本集團以32億美元總價收購了法國的Groupe Taittinger and Société du Louvre（SDL）集團，該集團旗下擁有14間頂級酒店和800家經濟型酒店，以及一個香檳品牌（Taittinger）、一個水晶品牌（Baccarat）和一個香水品牌（Annick Goutal）。

收購后不久，喜達屋資本集團就轉讓了其中的香檳品牌和香水品牌，并將豪華酒店資產分拆出售，如2013年2月喜達屋資本就將SDL在法國的4間豪華酒店以7億歐元的價格賣給了卡塔爾主權基金旗下的一個酒店集團，此前，喜達屋資本還曾將多間豪華酒店出售給沙特阿拉伯、以色列等地的投資人。截至2013年2月，喜達屋資本已通過分拆出售SDL資產回籠了30多億美元的資金。而對于SDL資產組合中的經濟型酒店品牌Louvre Hotel Group，喜達屋資本集團則致力于經營改善和市場份額的擴張，經過10年的經營，到2015年，Louvre成為歐洲第二大酒店管理集團，旗下管理了1100家酒店的9萬多個房間。2015年3月，喜達屋資本集團將Louvre以13億歐元的價格賣給了中國的錦江飯店管理集團，從而進一步提升了七號基金和酒店一號基金的投資價值。其中，酒店基金在2014年底已成功實現盈利，雖然當前的絕對回報不高，但已超越多數同期發行基金的回報率（2005年進入投資期的地產基金，由于投資期恰逢歐美地產市場的估值高峰，而此后又趕上金融危機，所以，多數基金都陷入虧損中，截至2014年底，平均的投資回報為零）。

至此，在SDL交易中除了少數幾間位于法國的豪華酒店外，絕大部分資產都已被分拆出售或整體出售，僅余下一個有著150年歷史的水晶制造品牌Baccarat。之所以要保留Baccarat，是因為Barry Sternlicht想借用它的歷史積淀和水晶概念來作為其新成立的酒店管理集團SH Group旗下的豪華酒店的品牌名。2010年喜達屋資本集團發起了八號基金（SOF VIII）和酒店二號基金（Hotel II），分別募集資金18.3億美元和9.65億美元。在八號基金和酒店二號基金的支持下，集團于2011年在曼哈頓買下了兩處優質物業，其中一處被改造為高端公寓和SH Group旗下的首間Baccarat酒店，而另一處則將被改造為一座環保風格的酒店，并由SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels管理。

經過4年的籌備，Baccarat紐約酒店于2015年3月盛裝開業，酒店共有114個房間，平均的房價約900-1000美元/晚，總統套房則達到1.8萬美元/晚。而在開業前，2015年2月，喜達屋資本集團就已將這家酒店的所有權以2.3億美元的總價出售給中國的陽光保險集團，平均每個房間的售價高達200多萬美元，該售價被CNBC評價為創紀錄的價格，因為2014年美國酒店房間的平均市場價值只有24萬美元/間。收購后SH Group仍將長期管理這家酒店。而Baccarat品牌下的第二間、第三間酒店也在籌備中，其中第二間酒店將位于摩洛哥，第三間位于迪拜，喜達屋資本已開始在中東地區為Baccarat酒店尋找投資人的支持。而SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels的第一間酒店也于2015年落戶邁阿密海濱，第二間位于紐約布魯克林橋畔的1 Hotels酒店也即將開業。

不難看出，喜達屋資本集團希望能夠把SH Group打造為下一個喜達屋酒店集團。而隨著Baccarat等酒店資產價值的兌現，喜達屋資本旗下八號基金和酒店二號基金已完成了90%的投資，投資價值較初始投資成本分別升值了64%和42%，凈內部回報率分別達到17%和14%，均高于同期地產基金的中位數水平，其中，八號基金更排名行業前四分之一（第一四分位）。

從豪華酒店到有限服務酒店

2013年4月，喜達屋資本集團又發起了九號基金Starwood Distressed Opportunity Fund IX（SOF IX），募集資金42億美元，九號基金聚焦于不良資產領域的投資機會；2015年3月，喜達屋資本再下一程，完成了十號基金Starwood Global Opportunity Fund（SOF X）的募集，共募集資金56億美元，相比于前幾只基金，十號基金將更加關注歐洲市場的投資機會。

在九號和十號基金的支持下，2013年7月，喜達屋資本以7.35億美元買下了酒店式公寓平臺InTown Suites 6.09億美元的抵押貸款及所有權，當時InTown Suites由于危機前的快速擴張而導致負債過高、陷入財務困境。2015年5月，喜達屋資本集團又從另一私募基金手中買下了50處經濟型酒店式公寓，使InTown Suites持有的酒店式公寓數量增加到189棟建筑、共24,154套房間，從而成為全美最大的經濟型酒店式公寓公司。

此外，在上述兩只基金的支持下，喜達屋資本還在2015年1月以12億美元收購了TMI Hospitality，獲得了181家有限服務酒店；而在此之前集團已經擁有了115家有限服務酒店，收購完成后，喜達屋資本集團旗下的有限服務酒店總數將超過300家，從而搭建了一個全美最大的有限服務酒店平臺，未來，集團正計劃將這一有限服務酒店平臺分拆上市。

在英國，喜達屋資本于2013年2月以5.43億美元收購了22家貴婦風格的酒店和一個倫敦的會議中心，增加了3768個酒店房間和500間會議室。以此為平臺，喜達屋資本在2014年1月和3月又分別收購了Four Pillars Hotels的5家酒店及De Vere Venues的23家酒店，使英國酒店平臺上的房間數量超過7,000間，另有近900間會議室。2015年，喜達屋資本又收購了格拉斯哥的五星級酒店和愛丁堡的地標性酒店，并將上述酒店統一賦予新的連鎖品牌，以構建英國的連鎖酒店集團Principal Hotel Group。

總之，在九號基金和十號基金的支持下，喜達屋資本集團已經開始構建自己的有限服務酒店及經濟型酒店式公寓連鎖品牌，并拓展了海外投資規模。相應的，九號基金在不到兩年的時間里完成了70%的投資，投資資產已累計升值33%，并分配了相當于投入資本20%的收益。從歷史看，公司的酒店基金和以酒店投資為主的基金都獲得了優于同行的投資業績。

與之相對，公司在1999年和2002年發起的五號基金Starwood Opportunity Fund V（SOF V）和六號基金Starwood Opportunity Fund VI（SOF VI），由于受這一時期創始人Sternlicht兼任喜達屋酒店管理集團CEO的影響，而不能投資于酒店領域的相關資產，只能廣泛投資于寫字樓、商場、住宅、公寓、高爾夫球場等資產，結果業績表現不佳。其中，1999年進入投資期的五號基金以10%的凈內部回報率落后于同期地產基金投資回報的中位數水平（14%），而2002年進入投資期的六號基金則更是排名同期地產基金的后四分之一。

可見，酒店領域的行業專業化優勢對于喜達屋資本集團獲取高投資回報來說是至關重要的。除了在酒店領域強大的管理團隊，近年來喜達屋資本集團也在組建自己的零售物業、住宅開發、工業地產管理團隊，為此成立了零售物業管理平臺Starwood Retail Partners，創立了住宅開發企業TRI Pointe Homes，收購了獨棟住宅出租管理公司Waypoint Homes，并與歐洲的資產管理公司M7合資成立了歐洲的工業地產投資平臺MStar Europe。

誠然，在酒店領域的專業化優勢在一定程度上限制了喜達屋資本集團投資組合的行業分散度，但它卻賦予了旗下基金在細分市場上更強的投資能力；而且相對于其他投資人，在危機中，喜達屋資本更敢于接手那些被其他投資人拋棄的酒店領域的不良資產，從而可以以更低成本獲取投資機會，創造更高收益。